الرئيـــــــــــــــس:
هل يوافق المجلس على مشروع القانون من حيث المبدأ؟
(أغلبية موافقة)
الرئيـــــــــــــــس:
إذن يقر مشروع القانون من حيث المبدأ. وقبل أن ننتقل إلى مناقشة مواده مادة مادة أقول للأخت دلال الزايد إننا طلبنا الدراسة، وقيل إنها مقدمة إلى الحكومة وليس إلى السلطة التشريعية، وليست لها علاقة بهذا المشروع أيضًا إنما هي ملاحظات عامة على القطاع كافة، وأيضًا الإخوة النواب طلبوها وجاءهم الجواب نفسه، وإن هذه الدراسة غير متاحة للاطلاع، نحن أخذنا طلبكِ بكل جدية وطلبناها ولكننا لم نحصل عليها. تفضلي الأخت دلال جاسم الزايد.
العضو دلال جاسم الزايد:
شكرًا سيدي الرئيس، أعتقد أن من حق السلطة التشريعية الحصول على هذه الدراسة، وخاصة أنها أتت تنفيذًا لمرئيات حوار التوافق الوطني. جهاز المساحة والتسجيل أيضًا عندما حضروا الاجتماع أشاروا إلى وجود هذه الدراسة المرتبطة بمسألة العقارات، ولمن يرغب في الاطلاع على ذلك فهو موجود في الصفحة 182، وتحديدًا عندما تمت الإشارة إلى أنه بعد اعتماد ميزانية المشروع فقد تم عرضها، والموافقة على ترسية المناقصة بتاريخ 28 أغسطس 2012م على شركة (kpmg فخرو) بمبلغ قدره 430 ألف دينار، وتم تكليف الشركة بإعداد الدراسة وتقديم مرئياتها من وجهة نظر شاملة للوضع العقاري بمملكة البحرين، ومراجعة كل القوانين المتعلقة بالعقار وتطويره واقتراح الضمانات لحقوق المتعاملين، كإنشاء جهة لتنظيم السوق العقاري، فالسؤال الذي يدور في الذهن، إذا كانت هذه الدراسة مقدمة إلى الحكومة وتم تخصيص ميزانية لها ودفعها، أفلا يجدر بالسلطة التشريعية الاستفادة من مثل هذه الدراسة وما انتهت إليه من توصيات؟! هي ليست دراسة سرية بل تم إعلانها، ومن المهم أن أعرف إذا كانت قد انتهت هذه الدراسة إلى نتائج تفيدني في تشريع حديث، لكونها صادرة في عام 2013م، فما الذي يمنع من الاطلاع عليها؟! ولماذا تحظى بطابع السرية؟! على العموم، الخير والبركة فيمن اجتهد من الإخوة الأعضاء في دراسة هذا المشروع، لكننا نأمل من الحكومة على الأقل أن تصدر هذه الدراسة للاستفادة منها في المجالات الأخرى، وشكرًا.
الرئيـــــــــــــــس:
شكرًا، تفضل الأخ فؤاد أحمد الحاجي مقرر اللجنة.
العضو فؤاد أحمد الحاجي:
مسمى مشروع القانون: توصي اللجنة بالموافقة على مسمى مشروع القانون كما ورد في مشروع القانون الثاني.
الرئيـــــــــــــــس:
هل هناك ملاحظات على مسمى مشروع القانون؟
(لا توجد ملاحظات)
الرئيـــــــــــــــس:
هل يوافق المجلس على مسمى مشروع القانون كما ورد في مشروع القانون الثاني؟
(أغلبية موافقة)
الرئيـــــــــــــــس:
إذن يقر مسمى مشروع القانون كما ورد في مشروع القانون الثاني. وننتقل إلى الديباجة، تفضل الأخ مقرر اللجنة.
العضو فؤاد أحمد الحاجي:
الديباجة: توصي اللجنة بالموافقة على الديباجة بالتعديل الوارد في التقرير.
الرئيـــــــــــــــس:
هل هناك ملاحظات على الديباجة؟ تفضلي الأخت دلال جاسم الزايد.
العضو دلال جاسم الزايد:
شكرًا سيدي الرئيس، هناك بعض القوانين تم تعديلها، فمثلاً قانون المرافعات المدنية والتجارية صدرت عليه تعديلات، وكذلك قانون العقوبات أيضًا صدرت عليه تعديلات، ولابد من إضافة كلمة «وتعديلاته» بعد هذه القوانين في الديباجة.
الرئيـــــــــــــــس:
فقط كلمة «وتعديلاته»؟
العضو دلال جاسم الزايد:
نعم سيدي الرئيس، وشكرًا.
الرئيـــــــــــــــس:
شكرًا، تفضل الأخ الدكتور عصام عبدالوهاب البرزنجي رئيس هيئة المستشارين القانونيين بالمجلس.
رئيس هيئة المستشارين القانونيين بالمجلس:
شكرًا سيدي الرئيس، أشير في الصفحة 24 إلى التالي: «وعلى المرسوم بقانون رقم (89) لسنة 1975م بشأن الشركات التجارية...» والواقع أن هذا هو القانون القديم، والحالي هو «المرسوم بقانون رقم 21 لسنة 2001م»، وشكرًا.
الرئيـــــــــــــــس:
شكرًا، كيف جاءتنا الديباجة بهذا الشكل من الإخوة النواب؟! يا دكتور عصام هل هذا فقط هو التعديل؟
رئيس هيئة المستشارين القانونيين بالمجلس:
سيدي الرئيس، في الحقيقة لو أردنا الدقة فإن هناك تسميات واردة بالنسبة إلى القوانين غير صحيحة ومخالفة لما ذهب إليه مجلس النواب فيما يتعلق بهذه القوانين نفسها بإشارات صحيحة في قانون الإيجارات، ولكن هنا أتت الإشارات غير صحيحة، فمثلاً تقول الديباجة «وعلى المرسوم بقانون رقم (13) لسنة 1977م بإصدار قانون تنظيم المباني...» والمفروض أن يقال: «وعلى قانون تنظيم المباني الصادر بالمرسوم بقانون...»، وهناك عدة قوانين ذُكرت بشكل غير صحيح، وتخالف ما ذهب إليه مجلس النواب في قانون الإيجارات حينما عمد إلى تصحيح مثل هذه المسميات إلى المسمى الصحيح، وشكرًا.
الرئيـــــــــــــــس:
شكرًا، تفضلي الأخت دلال جاسم الزايد.
العضو دلال جاسم الزايد:
شكرًا سيدي الرئيس، أنا أتفق مع الأخ الدكتور عصام البرزنجي، وكل ما قاله صحيح ولذلك أشرت إلى أن في الديباجة تعديلات، وعليه أقترح أن يتم تعديل مسميات القوانين لأننا لن نجري فيها تعديلاً سوى في مسميات القوانين وإضافة كلمة «وتعديلاته» أينما ورد قانون أجريت عليه تعديلات، وقانون الإجراءات الجنائية ينطبق عليه الكلام نفسه، وهذا حتى يتم تعديل القوانين بمسمياتها الصادرة وإضافة كلمة «وتعديلاته» أينما ورد قانون تم تعديل نصوصه، وشكرًا.
الرئيـــــــــــــــس:
شكرًا، أي أنكم تقترحون إعادة الديباجة إلى اللجنة، والأخ رئيس هيئة المستشارين القانونيين بالمجلس سوف يعيدها لنا بالتعديلات المطلوبة. هل هناك ملاحظات أخرى؟
(لا توجد ملاحظات)
الرئيـــــــــــــــس:
هل يوافق المجلس على إعادة الديباجة إلى اللجنة لإجراء التعديلات المطلوبة عليها؟
(أغلبية موافقة)
الرئيـــــــــــــــس:
إذن تُعاد الديباجة إلى اللجنة. وننتقل إلى المادة (1). تفضل الأخ مقرر اللجنة.
العضو فؤاد أحمد الحاجي:
المادة (1): توصي اللجنة بالموافقة على هذه المادة بالتعديل الوارد في التقرير.
الرئيـــــــــــــــس:
يا إخوان تشتمل المادة على العديد من التعريفات، ولذلك سنصوت عليها بندًا بندًا. البند (1): الوزارة، فهل هناك ملاحظات عليه؟
(لا توجد ملاحظات)
الرئيـــــــــــــــس:
هل يوافق المجلس على هذا البند بتعديل اللجنة؟
(أغلبية موافقة)
الرئيـــــــــــــــس:
إذن يُقر هذا البند بتعديل اللجنة. البند (2): الوزير، فهل هناك ملاحظات عليه؟
(لا توجد ملاحظات)
الرئيـــــــــــــــس:
هل يوافق المجلس على هذا البند بتعديل اللجنة؟
(أغلبية موافقة)
الرئيـــــــــــــــس:
إذن يُقر هذا البند بتعديل اللجنة. البند (3): الجهة المختصة، فهل هناك ملاحظات عليه؟
(لا توجد ملاحظات)
الرئيـــــــــــــــس:
هل يوافق المجلس على هذا البند بتعديل اللجنة؟
(أغلبية موافقة)
الرئيـــــــــــــــس:
إذن يُقر هذا البند بتعديل اللجنة. البند (4): اللجنة، فهل هناك ملاحظات عليه؟
(لا توجد ملاحظات)
الرئيـــــــــــــــس:
هل يوافق المجلس على هذا البند بتعديل اللجنة؟
(أغلبية موافقة)
الرئيـــــــــــــــس:
إذن يُقر هذا البند بتعديل اللجنة. البند (5): مشروع التطوير العقاري، فهل هناك ملاحظات عليه؟ تفضلي الأخت لولوة صالح العوضي.
العضو لولوة صالح العوضي:
شكرًا سيدي الرئيس، المادة في تعريفها تقول: «... وفقًا لأحكام هذا القانون أيًا كانت طبيعتها (بنية أساسية...»، هذا القانون جاء ليعالج ــ في أهم مفرداته ــ البيع على الخرائط، فما المقصود بالبنية الأساسية؟! هل هي مشاريع الدولة؟! لأن لدينا في قانون الاستملاك مواد تتكلم عن التطوير العقاري الذي تقوم به الدولة، فهل هذا سوف يشمل ما تضمنه قانون الاستملاك فيما يتعلق بالتطوير العقاري إذا كان القصد منه البُنية الأساسية؟! أريد ردًا على سؤالي من اللجنة أو من الإخوة المسؤولين، وشكرًا.
الرئيـــــــــــــــس:
شكرًا، تفضل الأخ مقرر اللجنة.
العضو فؤاد أحمد الحاجي:
شكرًا سيدي الرئيس، في المشاريع التي تطور مثل وحدات سكنية أو مجمعات سكنية أو جزر ــ مثلما هو حاصل الآن ــ لابد من إيجاد أو بناء البنية الأساسية ليقام عليها المشروع، ونعني بالبنية الأساسية المجاري والشوارع وبناء الأرصفة أو المرافق، هذه كلها تابعة للبنية الأساسية للمشروع، وكذلك شق الشوارع داخل المشروع، أو حتى عمليات الدفان، وشكرًا.
الرئيـــــــــــــــس:
شكرًا، تفضل الأخ خليل إبراهيم الذوادي.
العضو خليل إبراهيم الذوادي:
شكرًا سيدي الرئيس، هل هي لجنة «منازعات التطوير...» أم لجنة «فض المنازعات...»؟! هذه ملاحظة لغوية، لأن قولنا «منازعات» يوحي بأننا نجمع المنازعات في اللجنة، بينما الهدف هو فض المنازعات...
الرئيـــــــــــــــس:
يا أخ خليل، عن أي فقرة تتكلم؟
العضو خليل إبراهيم الذوادي:
أتكلم عن تعريف «اللجنة» سيدي الرئيس.
الرئيـــــــــــــــس:
هذا في البند (4)، ونحن الآن في البند (5).
العضو خليل إبراهيم الذوادي:
أعلم ذلك، ولكني تشاورت مع الأخ الدكتور ناصر المبارك، وفي الحقيقة أن التسمية الصحيحة هي «لجنة فض منازعات...» وليس «لجنة منازعات...»، والرأي لكم سيدي الرئيس، وشكرًا.
الرئيـــــــــــــــس:
شكرًا، هل هناك ملاحظات أخرى؟
(لا توجد ملاحظات)
الرئيـــــــــــــــس:
هل يوافق المجلس على البند (5) بتعديل اللجنة؟
(أغلبية موافقة)
الرئيـــــــــــــــس:
إذن يُقر هذا البند بتعديل اللجنة. البند (6): المطور الرئيسي، فهل هناك ملاحظات عليه؟
(لا توجد ملاحظات)
الرئيـــــــــــــــس:
هل يوافق المجلس على هذا البند بتعديل اللجنة؟
(أغلبية موافقة)
الرئيـــــــــــــــس:
إذن يُقر هذا البند بتعديل اللجنة. البند (7): المطور الفرعي، فهل هناك ملاحظات عليه؟
(لا توجد ملاحظات)
الرئيـــــــــــــــس:
هل يوافق المجلس على هذا البند بتعديل اللجنة؟
(أغلبية موافقة)
الرئيـــــــــــــــس:
إذن يُقر هذا البند بتعديل اللجنة. البند (8): الخريطة، فهل هناك ملاحظات عليه؟
(لا توجد ملاحظات)
الرئيـــــــــــــــس:
هل يوافق المجلس على هذا البند بتعديل اللجنة؟
(أغلبية موافقة)
الرئيـــــــــــــــس:
إذن يُقر هذا البند بتعديل اللجنة. البند (9): البيع على الخريطة، فهل هناك ملاحظات عليه؟
(لا توجد ملاحظات)
الرئيـــــــــــــــس:
هل يوافق المجلس على هذا البند بتعديل اللجنة؟
(أغلبية موافقة)
الرئيـــــــــــــــس:
إذن يُقر هذا البند بتعديل اللجنة. البند (10): الوحدة العقارية، فهل هناك ملاحظات عليه؟
(لا توجد ملاحظات)
الرئيـــــــــــــــس:
هل يوافق المجلس على هذا البند بتعديل اللجنة؟
(أغلبية موافقة)
الرئيـــــــــــــــس:
إذن يُقر هذا البند بتعديل اللجنة. البند (11): السجل، فهل هناك ملاحظات عليه؟
(لا توجد ملاحظات)
الرئيـــــــــــــــس:
هل يوافق المجلس على هذا البند بتعديل اللجنة؟
(أغلبية موافقة)
الرئيـــــــــــــــس:
إذن يُقر هذا البند بتعديل اللجنة. البند (12): حساب الضمان، فهل هناك ملاحظات عليه؟ تفضل الأخ محمد حسن الشيخ منصور الستري.
العضو محمد حسن الشيخ منصور الستري:
شكرًا سيدي الرئيس، في «حساب الضمان» عادة يكون الضمان مبلغًا ثابتًا طيلة مدة المشروع، إلا أن حساب الضمان هنا «... يخصص لبناء وتنفيذ مشروع التطوير» ومعنى ذلك أنه يُصرف من هذا الحساب على تنفيذ مشروع التطوير، فلم يعد ضمانًا، لأننا إذا صرفنا منه فلن يكون ثابتًا، والمفروض أن نفصل بين المبالغ التي تخصص للتنفيذ والمبلغ الذي يكون ثابتًا طيلة المدة باعتباره ضمانًا لهذا المشروع أو لأصحاب الحقوق فيما بعد، وشكرًا.
الرئيـــــــــــــــس:
شكرًا، تفضلي الأخت الدكتورة عائشة سالم مبارك.
العضو الدكتورة عائشة سالم مبارك:
شكرًا سيدي الرئيس، أنا أتفق مع الأخ محمد حسن الستري لأن الضمان هو لضمان حقوق الممول أو الملاك، بحيث لو فشل المشروع يمكن أن يسددوا لهم أموالهم من هذه الأموال، ولكن أن يكون الضمان لبناء وتنفيذ مشروع التطوير فهذا غير صحيح، وشكرًا.
الرئيـــــــــــــــس:
شكرًا، تفضل الأخ مقرر اللجنة.
العضو فؤاد أحمد الحاجي:
شكرًا سيدي الرئيس، «حساب الضمان» الذي تعمل به الحكومة والشركات يختلف عن حساب الضمان الذي تكلم عنه الأخ محمد الستري والأخت الدكتورة عائشة مبارك، حساب الضمان بمعنى (bank guarantee) الذي يأتي من مصرف أو مصارف تتعهد بتأمين المشروع إلى حالة انتهائه يختلف عن حساب الضمان المودع فيه، وسوف يأتي في باقي مواد القانون أن هناك حسابًا تودع فيه الأقساط ويتم بإشراف الممول أو الضامن الصرف منه على مراحل المشروع. لكن يختلف الأمر هنا، حساب الضمان بمعنى (bank guarantee) لاستحصال الأقساط من المشترين أو الممولين أو المطورين. فهناك ضمان من البنوك أو المؤسسات المصرفية لتنفيذ المشروع، ويعطى هذا الضمان للجهة المسؤولة التي حددت في هذا المشروع بقانون، وشكرًا.
الرئيـــــــــــــــس:
شكرًا، تفضل الأخ الدكتور محمد عبدالله الدليمي المستشار القانونـي لشؤون اللجان بالمجلس.
المستشار القانونـي لشؤون اللجان بالمجلس:
شكرًا سيدي الرئيس، مشروع القانون فرق بين نوعين من الضمان، حساب الضمان وهو جميع المبالغ التي يتم إيداعها في هذا الحساب، نتيجة المبيعات التي يبيعها المطور، ويجب أن توضع هذه المبالغ في هذا الحساب، وبعد ذلك يأتي أمين حساب الضمان ويصرف هذه المبالغ على شكل دفعات لتنفيذ المشروع. بينما الضمان ورد في مادة أخرى فهو20% من القيمة التقديرية للمشروع، بمعنى أننا لو نقرأ المواد التالية فسنرى أن المطور سيودع نسبة 20% من قيمة المشروع في الحساب كضمان لإكمال المشروع، لكن بالنسبة إلى حساب الضمان، فهذا الحساب يفتح لغرض إيداع قيمة المبيعات التي يبيعها المطور وتودع في هذا الحساب، ولا تصرف للمطور إلا على شكل دفعات وعلى ضوء تنفيذ عمليات البناء، وشكرًا.
الرئيـــــــــــــــس:
شكرًا، تفضلي الأخت لولوة صالح العوضي.
العضو لولوة صالح العوضي:
شكرًا سيدي الرئيس، هذا المشروع قرر نظامين، لكن الخطأ في التسمية، لأننا عندما نقول «حساب الضمان» نرجع إلى قانون التجارة، فقانون التجارة عرف حساب الضمان وهو (bank guarantee) أو اعتماد بنكي، لكن التسمية هنا ــ «حساب الضمان» ــ من المفترض أن تكون «حساب المشروع»، كي لا نخلط بين الضمان المطلوب وضمان التنفيذ وبين حساب المشروع الذي يصرف منه على تنفيذ المشروع، فالعيب ليس في الأحكام وإنما في المسميات، وشكرًا.
الرئيـــــــــــــــس:
شكرًا، تفضلي الأخت الدكتورة عائشة سالم مبارك.
العضو الدكتورة عائشة سالم مبارك:
شكرًا سيدي الرئيس، أساسًا حساب ضمان التطوير العقاري يعني حسابًا آخر، بمعنى أنه لابد أن يكون هناك حساب يضمن حقوق الممولين أو الملاك الذين سيشترون هذا المشروع، وهـــذا المسمى من الممكن أن يكـــون غـــير متعارف عليه في البحرين ولكن في الإمـــارات يســمونه (extra account)، بمعنى أن هذا الحساب يفتح فقط لكي يودعوا فيه المبالغ حفاظًا على حقوقهم، وأعتقد أن التسمية هنا أتت خاطئة، فمن المفترض أن تكون (extra account)، وحساب ضمان المشروع يختلف عن هذا المسمى، لذا أعتقد أننا نحتاج إلى تعريف آخر، وشكرًَا.
الرئيـــــــــــــــس:
شكرًا، تفضل الأخ أحمد إبراهيم بهزاد.
العضو أحمد إبراهيم بهزاد:
شكرًا سيدي الرئيس، أنا أتفق مع الأخت لولوة العوضي والأخت الدكتورة عائشة مبارك فيما ذكرتاه، حساب الضمان هو الحساب الذي يضمن كل المشروع، ولا يصرف منه على تنفيذ المشروع، بل التسمية من المفترض أن تكون «حساب تنفيذ المشروع» أو «حساب المشروع»، وليس «حساب الضمان»، فأنا أتفق مع الأختين في التعريف، وشكرًا.
الرئيـــــــــــــــس:
شكرًا، تفضلي الأخت دلال جاسم الزايد.
العضو دلال جاسم الزايد:
شكرًا سيدي الرئيس، أنا أتفق مع الأخت لولوة العوضي والأخت الدكتورة عائشة مبارك والأخ أحمد بهزاد في هذا الشأن. المادة (6) من القانون شرحت هذا الحساب، وإذا غيرنا هذا التعريف إلى «حساب المشروع» فهو يتفق تمامًا مع نص المادة (6) فيما يتعلق بتسمية حساب الضمان، ولكن هنا سيكون المبلغ مخصصًا للصرف على المشروع المخصص للتطوير العقاري. حساب الضمان هو الحساب الذي لا يمس، والذي يودع فيه نسبة من القيمة التقديرية للمشروع، وهو ركيزة هذا المشروع، لأن مبلغ الضمان الموجود هو ضمانة للأشخاص الذين استثمروا أموالهم بهدف التطوير في حالة توقف المشروع، فهذا المبلغ وضع في هذا الحساب ضمانة للمستثمرين في الأموال. أما الحساب المنصوص عليه فهو الحساب الذي يتم فيه تداول الأموال لتسيير مشروع التطوير، لذا أقترح أن يتم الأخذ بمسمى «حساب المشروع»، والبعض سماه الحساب الذي يجري فيه السحب وإجراء التصرفات، والبعض سماه حساب الضمان الذي يودع فيه مبلغ الضمان، لأن هناك نوعين من التسمية، وشكرًا.
الرئيـــــــــــــــس:
شكرًا، تفضل الأخ سعيد محمد عبدالمطلب المستشار القانوني بوزارة العدل والشؤون الإسلامية والأوقاف.
المستشار القانوني بوزارة العدل والشؤون الإسلامية والأوقاف:
شكرًا سيدي الرئيس، مع احترامي وتقديري لجميع المداخلات بخصوص هذا الأمر، ولكننا لو نرجع إلى بداية المادة سنجدها تقول: «في أحكام هذا القانون يكون للكلمات والعبارات التالية المعاني المبينة قرين كل منها...»، فعندما أعرف «حساب الضمان» فهذا يختص بهذا القانون فقط وليس له علاقة بقانون التجارة أو قانون الشركات أو أي قانون آخر، وبالتالي من الممكن أن أضع أي عبارة في التعريف وتكون خاصة بهذا القانون فقط، فليس هناك داعٍ إلى تعديل المسمى، لأنه تم تحديد تعريف حساب الضمان في القانون، وبعد ذلك حددت الآلية التي يتم بها حساب الضمان، وبالتالي ليس هناك داعٍ إلى تعديل المسمى، وشكرًا.
الرئيـــــــــــــــس:
شكرًا، تفضلي الأخت رباب عبدالنبي العريض.
العضو رباب عبدالنبي العريض:
شكرًا سيدي الرئيس، سبقني المستشار القانوني بوزارة العدل بخصوص هذا الموضوع، ولكنني أقول إنه لابد أن نضع في اعتبارنا أن البحرين تختلف عن كل من أبوظبي ودبي والشارقة، صراحة لدينا مطورون محدودون، بينما هناك المطورون بالملايين، بالتالي أعتقد أن القانون قد حقق الموازنة بين المطور والمشتري ما عدا في بعض المواد. بالنسبة إلى الضمان هذا القانون ــ كما ذكر الأخ المستشار القانوني بوزارة العدل ــ حدد وعرّف الضمان بأنه: «حساب مصرفي باسم مشروع التطوير العقاري لإيداع المبالغ من المطور والمودعين يخصص لبناء وتنفيذ مشروع التطوير»، بمعنى أن هذا الحساب فقط ستودع فيه المبالغ لحساب هذا المشروع، وخاصة بالنسبة إلى بعض المشاريع التي تؤخذ فيها المبالغ من المشترين مسبقًا لتنفيذها وتوضع في هذا الحساب، وعلى ضوء هذا الحساب يتم تنفيذ المشروع، أعتقد أن هذا الأمر يعتبر أكثر ضمانة للمشترين في حفظ حقوقهم بحيث تكون هذه المبالغ موجودة في هذا الحساب، وشكرًا.
الرئيـــــــــــــــس:
شكرًا، تفضل الأخ جمال محمد فخرو.
العضو جمال محمد فخرو:
شكرًا سيدي الرئيس، في الحقيقة أنا أختلف مع الأخت رباب العريض والمستشار القانوني بوزارة العدل بخصوص هذا الموضوع، أعتقد أن التسمية غير دقيقة، من يقرأ عبارة «حساب الضمان» يذهب إلى ذهنه رأسًا أن هذا الحساب هو عبارة عن ضمان للمشروع وليس لاستخدامه لتمويل المشروع، عندما نقرأ هذا التعريف فهو يقول «حساب مصرفي باسم مشروع التطوير العقاري لإيداع المبالغ من المطور والمودعين...»، إذا ذهبنا إلى تعريف المودعين فهو يقول «أصحاب الحصص النقدية مثل المطور، الممول، المشتري والمصرف أو المؤسسة المالية الدائنة للمشروع» كل هؤلاء سيودعون المبلغ في هذا الحساب لتمويل المشروع وليس لضمان تنفيذ المشروع، وبالتالي جرت العادة أن كلمة الضمان نقصد بها أنه حساب جامد ولا يتحرك إلا في نهاية المشروع، لكن هنا في هذا القانون هذا الحساب سيتحرك من بداية تنفيذ المشروع، وبالتالي أعتقد أن تسمية «حساب الضمان» لا تعطي تفسيرًا صحيحًا، وإنما يكون «حساب المشروع» أو «حساب التطوير» أو أي اسم آخر هو الأنسب حتى لا يكون هناك سوء فهم لمعنى هذا الحساب، وإذا وصلنا إلى المادتين 6 و7 سنرى أن هذه التسمية لا تتفق مع الشرح، وبالتالي قد يكون من المفيد أن نصوت الآن على تعديل المسمى أو أن تختار اللجنة المسمى المناسب، وشكرًا.
الرئيـــــــــــــــس:
شكرًا، يا إخوان، أنتم قرأتم مسمى المشروع ولم تقرأوا المادة التي تشرح ما المقصود من حساب الضمان، حساب الضمان هو حساب يفتح باسم المشروع وتودع فيه كل المبالغ ضمانًا لتنفيذ المشروع، هذا هو القصد من هذا التعريف، حتى وإنْ قلنا حسابًا لضمان تنفيذ المشروع، لذلك لا أعتقد أن المشروع سيأخذ الضمان عنوانًا فقط بل سيأخذ بفحوى التعريف كما ورد في المواد الأخرى. تفضل سعادة الأخ الدكتور جمعة بن أحمد الكعبي وزير شؤون البلديات والتخطيط العمراني.
وزير شؤون البلديات والتخطيط العمراني:
شكرًا معالي الرئيس، في البداية أود أن أشكر اللجنة رئيسًا وأعضاء على ما قاموا به من جهد في دراسة هذا المشروع. فيما يتعلق بحساب الضمان، أعتقد أن المادة 7 أوضحت هذا الأمر، وهو أن هذا الحساب خصص حصرًا لتنفيذ وإدارة المشروع، وهذا الحساب يودع فيه المبلغ من قبل المطورين من إيرادات، ويخصص هذا المبلغ لتنفيذ هذا المشروع، وخصص 5% من القيمة الكلية لحساب الضمان بعد انقضاء سنة من تاريخ تسليم المشروع لضمان إنشاء هذه الوحدات وفقًا للمواصفات، وهذا الأمر سيعالج المشكلة التي نعاني منها الآن، لأن هناك بعض الوحدات يتم تسليمها إلى المستفيد، وبعد 6 أشهر يعاني من إنشاء هذه الوحدة، فوضع هذا الضمان كي نتأكد من أن هذه الوحدة تم بناؤها بحسب الموصفات، وبعد انقضاء سنة من سكنه في هذه الوحدة تعطى 5% من قيمة الضمان للمطور، فهذا الأمر جاء حصرًا على تنفيذ وإدارة المشروع، والتأكد من أن المواطن أو المستفيد سيحصل على هذا المبنى في الأخير إذا دفع أي مبلغ، وشكرًا.
الرئيـــــــــــــــس:
شكرًا، تفضل الأخ خليل إبراهيم الذوادي.
العضو خليل إبراهيم الذوادي:
شكرًا سيدي الرئيس، فقط لدي تعليق على كلام الأخت رباب العريض بالنسبة إلى أننا في بلد ليس كغيرنا من البلدان. كما يقولون في اللغة الإنجليزية think globally, act locally، فنحن نتكلم الآن عن موضوع أكبر من ذلك وإذا كانت البحرين اليوم ليس فيها مستثمرون كثر فنحن نتطلع إلى مستثمرين أكبر من ذلك، ولابد أن يكون التشريع متلائمًا مع التطورات. بالنسبة إلى موضوع حساب الضمان، لابد أن نفكر في موضوعين: الموضوع الأول: هذه المشاريع الآن يجب أن تنفذ وتستمر ولا تكون هناك ــ كما تقول الدكتورة عائشة مبارك ــ هياكل من غير تنفيذ، هذا ضمان لمشاريع تستمر وتنفذ، ولكن ما هو حال المستثمرين الذين أودعوا أموالاً ووقفت بعض المشاريع؟ وأين حقوقهم؟ أعتقد أن الضمان يجب أن يشمل الاثنين، ولابد أن ننظر بهذا المعيار، وشكرًا.
الرئيـــــــــــــــس:
شكرًا، هل يوافق المجلس...
العضو دلال جاسم الزايد:
سيدي الرئيس، لقد قدمت إليك اقتراحًا.
الرئيـــــــــــــــس:
اقتراح الأخت دلال الزايد هو تغيير تعريف «حساب الضمان» إلى «حساب المشروع». هل هناك ملاحظات أخرى؟
(لا توجد ملاحظات)
الرئيـــــــــــــــس:
هل يوافق المجلس على البند (12) بتعديل الأخت دلال الزايد؟
(أغلبية موافقة)
الرئيـــــــــــــــس:
إذن يُقر هذا البند بالتعديل المذكور. إذن التعريف الذي يليه يجب أن يكون «أمين حساب المشروع»، أليس كذلك؟ تفضل الأخ الدكتور محمد الدليمي المستشار القانونـي لشؤون اللجان بالمجلس.
المستشار القانونـي لشؤون اللجان بالمجلس:
شكرًا سيدي الرئيس، هذا التعريف ورد في التعريفات، ومعظم المواد تستند إلى هذا التعريف، فيجب أن نسميه «حساب الضمان» وليس «حساب المشروع»، و«حساب الضمان» يعني ضمان تنفيذ المشروع إلى حين إكماله، ويشمل إيداعات المطور التي هي 20% وإيداعات المشترين، بمعنى أن «حساب الضمان» هو حساب مصرفي. وسوف تعدل معظم مواد المشروع بناء على التعديل في هذا التعريف، وشكرًا.
الرئيـــــــــــــــس:
شكرًا، الآن هل ترون أن نتخذ قرارًا بإحلال عبارة «حساب المشروع» بدلاً من عبارة «حساب الضمان» أينما وردت في مشروع القانون؟ تفضل سعادة الأخ الدكتور جمعة بن أحمد الكعبي وزير شؤون البلديات والتخطيط العمراني.
وزير شؤون البلديات والتخطيط العمراني:
شكرًا معالي الرئيس، أعتقد أنه عندما نقول «حساب المشروع» فإن المسمى سيصبح عامًا، «حساب المشروع» لأي غرض؟ ولكن عندما نقول «حساب الضمان» فإن هذا يضمن تنفيذ المشروع، وإذا كان المطور سيودع هذه المبالغ ويكون للمشروع إيراد محصل فإن هذا يسمى «ضمان تنفيذ المشروع»، وخصوصًا أن «حساب الضمان» معرف في المادة 7، وهناك أمين حساب الضمان، وإذا غيرنا هنا فسوف تتغير كثير من المواد من دون أي جدوى، وشكرًا.
الرئيـــــــــــــــس:
شكرًا، يا إخوان، لماذا لا توافقون على «حساب ضمان تنفيذ المشروع»؟ تفضل الأخ عارف أحمد هجرس رئيس جمعية التطوير العقاري.
رئيس جمعية التطوير العقاري:
شكرًا سيدي الرئيس، أولاً: هذا المسمى «حساب الضمان العقاري» ترجمته باللغة الإنجليزية هي (escrow account)، وكما قال الأخ المستشار
ــ وكلامه صحيح ــ إن هذا متعارف عليه في كل الدول العربية، وقد قرأت قوانين الدول المجاورة بدون ذكر أسماء والقانون الأسترالي وقانون سنغافورة، ووجدت أن هذا هو مسماه (escrow account)، وهذا الحساب هو لضمان استكمال المشروع، ولا أرى أن هناك مشكلة في المسمى لأنه المسمى المتعارف عليه دوليًا. ثانيًا: بخصوص ملاحظة الدكتور الشيخ خالد آل خليفة بأن القوانين ليست من مصلحة شركات التطوير، لقد تأسست جمعيتنا قبل 4 سنوات وكان الهدف من تأسيس الجمعية هو إصدار القوانين، ومنذ ذلك الوقت نحن نتحدث مع الحكومة الموقرة من أجل إصدار قوانين تنظم المهنة، لأن قطاع التطوير العقاري يحل في المرتبة الثانية لأكبر القطاعات بعد القطاع البنكي ويشغل 16 صناعة مختلفة، وكان أهم أمر لدينا هو إصدار القوانين. وتعليقًا على الكلام الذي دار قبل قليل، لقد تحدثنا مع الإخوة النواب قبل سنة ونصف وقدمنا إليهم مرئياتنا ولكن للأسف لم يأخذوا بجميعها، وعند صياغة القانون لم يطلعونا عليه، ولم نرَ مسودته إلا قبل عرضه بيوم واحد، وقد زودني بها أحد الإخوة النواب وكنا معترضين على بعض البنود. وبصفة عامة نشكر الحكومة ومجلسي النواب والشورى على إصدار هذا القانون لأن البحرين في حاجة إليه، فعندما يدخل أي مطور وأي مستثمر سوق العقار فإن أول سؤال يسأله: هل لديكم قوانين للتطوير العقاري؟ وللأسف ليس لدينا في البحرين أي قانون للتطوير العقاري ينظم العلاقة بين المطور الرئيسي والمطور الفرعي والمستثمر، وشكرًا.
الرئيـــــــــــــــس:
شكرًا، تفضل الأخ جمال محمد فخرو.
العضو جمال محمد فخرو:
شكرًا سيدي الرئيس، نحن نحاول قدر الإمكان أن نسهل مفهوم هذا القانون، وعندما أطلق على هذا الحساب مسمى «حساب الضمان» فقد يعطي ذلك مفهومًا خاطئًا بأن هذا الحساب هو الضمانة، وفي الحقيقة هو ليس الضمانة، بل هو الحساب الذي ستودع فيه الأموال وتسحب منه لاحقًا للدفع، ولن يسمى «حساب الضمان»، وهذا الحساب سيحمل مسمى «المشروع»، فلو كان لدي مشروع تطوير جزيرة (أ) فسوف يسمى «حساب تطوير جزيرة (أ)»؛ لأن النص يقول: «حساب مصرفي باسم مشروع التطوير»، وإذا كان لمشروع التطوير اسم معين فسوف نسميه «حساب تطوير جزيرة (أ)»، ولن نسميه «حساب الضمان»، وصفته هي أن هذا الحساب تودع فيه كل الأموال للصرف منها على المشروع، وتصرف 95% منها وتبقى 5% إلى حد الإنجاز، فكل قلقلي ينصب على عملية الترجمة، هل عندما نقرأ كلمة «الضمان» نفهم من ذلك الـ (escrow account)؟ هل نفهم أن هذا الحساب ثابت أم أنه حساب متحرك؟ عادةً الضمان ثابت ويدفع في النهاية وهذا حساب متحرك سوف يودع فيه المطور والمستثمر والتاجر والبنك وإلخ...، لذلك قد تكون التسمية غير واضحة، فالمحتوى واضح ولن يسمى «حساب الضمان» بل سيحمل اسم المشروع نفسه، وإذا عدلنا في بند وتطلب ذلك التعديل في بنود ومواد أخرى فلنقم بتعديلها وليست هناك مشكلة في ذلك؛ لأنه إذا قبلنا التعديل الأول فسوف نقبله فيما بعد، ولا أرى أي مشكلة في تعديل التعريفات أو حتى في صلب القانون بما يتماشى مع هذا التعديل، وشكرًا.
الرئيـــــــــــــــس:
شكرًا، تفضلي الأخت لولوة صالح العوضي.
العضو لولوة صالح العوضي:
شكرًا سيدي الرئيس، أثني على كلام الأخ جمال فخرو. ما تفضل به الدكتور محمد الدليمي المستشار القانوني لشؤون اللجان بالمجلس؛ لا تسعفه المواد، فهذا المشروع من مسمى «الضمان» أخذ 5% وحجزها إلى إتمام الأعمال، والضمان الذي تهدف إليه القوانين يختلف، وأنا اليوم لن أخترع عجلة «المسميات»، وبغض النظر عما قيل بخصوص ما هو موجود في الدول الخليجية، فإن الضمان يعني حسابًا ثابتًا لا يتحرك، ولا أعرف لماذا استخدم المشروع هنا كلمة «الضمان» للصرف على المشروع من أموال الذين تعاملوا مع هذا المشروع؟! فأنا كمشترٍ للعقار تودع أموالي في هذا الحساب ويقولون لي «ضمان»! الضمان الذي أفهمه هو أن هناك حسابًا ثابتًا يقدمه المطور لضمان تنفيذ أعماله، لا أن آخذ من أموال المشترين وأسمي ذلك «ضمان»! والمادتان اللتان تمت الإشارة إليهما هما المادتان 6 و7، فلن يتغير المشروع برمته مثلما تم تهويشنا وتهويل الأمر، فالموضوع يتعلق بمادتين مرتبطتين بهذه المادة، فهل من المفترض أن يتنزه المشرع عن اللغو في التشريع أم لمجرد إصداره نقع في الخطأ ونقر تعريفات تتخالف مع القوانين الأخرى؟ ومع احترامي لكلام الأخ المستشار القانوني والأخت رباب العريض والدكتور محمد الدليمي، فإننا لم نخترع عجلة «المسميات»، وهناك قانون عام وهو القانون التجاري الذي حدد ما هو الضمان، وتفضل الأخ جمال فخرو بشرحه بإسهاب، واليوم نأتي في مشروع آخر ونخالف المقصود بالضمان! هذا ليس ضمانًا بل هو لتنفيذ المشروع، فهل أستعير كلمة «الضمان» وأضعها هنا وأقول إن المشرع البحريني أوجب الضمان؟! هذا ليس ضمانًا بل هو أموال المشترين، وأموال سيقترضها المطور من البنك، والضمان الذي أفهمه هو أن المطور يضع حسابًا ثابتًا يضمن فيه حقوقي باعتباري منتفعًا ولا تضيع حقوقي مثلما نرى في الحالات الموجودة على أرض الواقع في البحرين، وشكرًا.
الرئيـــــــــــــــس:
شكرًا، تفضل الأخ عبدالرحمن محمد جمشير.
العضو عبدالرحمن محمد جمشير:
شكرًا سيدي الرئيس، تعقيبًا على ما ذكره الدكتور محمد الدليمي المستشار القانوني لشؤون اللجان بالمجلس وهو (escrow account) وكذلك الأخ عارف هجرس، نحن نعرف (escrow account)، وهو يعني حسابًا لا يتحرك أبدًا، والبنك لا يقوم حتى بإصدار شيكات لك، ومعظمنا عمل في التجارة ونعرف أنه عندما تضع رأس المال في (escrow account) عند تأسيس شركة فلا تستطيع أن تحركه أبدًا إلا برسالة من وزير التجارة، وعندما تكتمل شروط تأسيس الشركة يصدر لك رسالة بتحريك واستعمال هذا الحساب، وإذا كنا نعني الـ (escrow account) ــ والترجمة لا تعنيني ــ فلنكتب (escrow account)، وشكرًا.
الرئيـــــــــــــــس:
شكرًا، تفضل الأخ سعيد محمد عبدالمطلب المستشار القانونـي بوزارة العدل والشؤون الإسلامية والأوقاف.
المستشار القانونـي بوزارة العدل والشؤون الإسلامية والأوقاف:
شكرًا سيدي الرئيس، لو كانت كلمة الضمان أمرًا ثابتًا ومعروفًا، فما هي الحاجة من وضع تعريف لها، إن لم نكن سنخصصها لشيء آخر غير المتعارف عليه، قلنا إن هذه العبارة في هذه المادة أو في هذا القانون تُنجز ذلك، إذن ما الجديد في ذلك؟ سواء كانت كلمة «الضمان» في قانون التجارة تعني كذا، ولو كان مسلمٌُ بها بهذا الشكل فما الداعي من وضع تعريف لحساب الضمان، أي ما هو الداعي لوضع تعريف لحساب الضمان إذا كان الرأي متفقًا على أن الضمان لا يكون إلا كذا وكذا؟ أنا أرى أنه لا فرق بين عبارة «حساب الضمان» وعبارة «حساب المشروع» لأنه مجرد تعريف، ولكن الوضع الذي سوف يترتب عليه هو أنني سوف أضطر إلى تعديل أكثر من مادة في القانون، وهذا ليس له داعٍ، وشكرًا.
الرئيـــــــــــــــس:
سعادة المستشار، لو أبقينا على عبارة «حساب الضمان» أو عبارة «ضمان تنفيذ المشروع» فهل في ذلك أي مشكلة؟
المستشار القانوني بوزارة العدل والشؤون الإسلامية والأوقاف:
التعريف أوضح لنا ذلك، حيث إنه حينما تأتي عبارة «حساب الضمان» في أي موقع من مواقع القانون أعرف أن هذا الحساب هو الذي يدعو المطور من أجل أي مبلغ سيستلمه من المشترين وسوف أضعه في هذا الحساب، وشكرًا.
الرئيـــــــــــــــس:
شكرًا، على كلٍ أعتقد أننا صوتنا على حساب المشروع، وننتقل إلى البند (13): أمين حساب الضمان، فهل هناك ملاحظات عليه؟
(لا توجد ملاحظات)
الرئيـــــــــــــــس:
هل يوافق المجلس على هذا البند بتعديل اللجنة، مع مراعاة تغيير كلمة «الضمان» لتصبح «المشروع» أينما وردت في هذا البند؟
(أغلبية موافقة)
الرئيـــــــــــــــس:
إذن يُقر هذا البند بالتعديل المذكور. البند (14): شهادة الإنجاز، فهل هناك ملاحظات عليه؟
(لا توجد ملاحظات)
الرئيـــــــــــــــس:
هل يوافق المجلس على هذا البند؟
(أغلبية موافقة)
الرئيـــــــــــــــس:
إذن يُقر هذا البند بتعديل اللجنة. وننتقل إلى البند (15): المودعون، فهل هناك ملاحظات عليه؟
(لا توجد ملاحظات)
الرئيـــــــــــــــس:
هل يوافق المجلس على هذا البند؟
(أغلبية موافقة)
الرئيـــــــــــــــس:
إذن يُقر هذا البند بتعديل اللجنة. وننتقل إلى البند (16): الشخص الاعتباري، فهل هناك ملاحظات عليه؟ تفضل الأخ محمد حسن الشيخ منصور الستري.
العضو محمد حسن الشيخ منصور الستري:
شكرًا سيدي الرئيس، أرى أن وضع هذا التعريف ليس له داعٍ، حيث إن الشخص الاعتباري معروف قانونًا وهذا التعريف ليس له صلة خاصة بهذا المشروع بقانون، وإن وجوده أو عدم وجوده لا يؤخر ولا يقدم، وشكرًا.
الرئيـــــــــــــــس:
شكرًا، تفضل سعادة الأخ الدكتور عصام عبدالوهاب البرزنجي رئيس هيئة المستشارين القانونيين بالمجلس.
رئيس هيئة المستشارين القانونيين بالمجلس:
شكرًا سيدي الرئيس، الشخص الاعتباري جاء في التعريف أنه «مجموعة من الأشخاص والأموال ...»، والصحيح هو «مجموعة من الأشخاص أو الأموال»، وليس «والأموال»، «... تسعى لتحقيق غرض معين ويعترف لها القانون بالشخصية القانونية أيًا كانت عامة أو خاصة»، وهذا يتفق مع تعريف القانون المدني للشخص الاعتباري تثبت الشخصية الاعتبارية لكل مجموعة من الأشخاص أو الأموال يعترف لها القانون بهذه الشخصية في المادة (17) من القانون المدني، وشكرًا.
الرئيـــــــــــــــس:
شكرًا، هل هناك ملاحظات أخرى؟
(لا توجد ملاحظات)
الرئيـــــــــــــــس:
هل يوافق المجلس على هذا البند مع مراعاة تغيير حرف (و) قبل كلمة «الأموال» إلى (أو) لتصبح «أو الأموال»؟
(أغلبية موافقة)
الرئيـــــــــــــــس:
إذن يُقر ذلك. لدينا مقترح جديد مقدم من قبل الأخت الدكتور عائشة سالم مبارك، وهو استحداث تعريف جديد يأخذ الرقم (17) وهو كالآتي: «17 ــ حساب ضمان المشروع: حساب ثابت طيلة مدة المشروع تودع فيه نسبة ثابتة من قيمة المشروع لضمان حقوق المشترين»، فهل هناك ملاحظات عليه؟ تفضل الأخ مقرر اللجنة.
العضو فؤاد أحمد الحاجي:
شكرًا سيدي الرئيس، لدينا بعض المواد في اللائحة عالجت هذا الموضوع، وهو 50% و20%، وشكرًا.
الرئيـــــــــــــــس:
شكرًا، إن هذا تعريف فقط لا غير.
العضو فؤاد أحمد الحاجي:
أقترح إحالته إلى اللجنة لدراسته.
الرئيـــــــــــــــس:
هل يوافق المجلس على إحالة التعريف المقترح إلى اللجنة لمزيد من الدراسة؟
(أغلبية موافقة)
الرئيـــــــــــــــس:
إذن يُحال التعريف المقترح إلى اللجنة. وننتقل الآن إلى المادة التالية، تفضل الأخ مقرر اللجنة.
العضو فؤاد أحمد الحاجي:
المادة (2 بعد إعادة الترقيم): توصي اللجنة بالموافقة على هذه المادة بالتعديل الوارد في التقرير.
الرئيـــــــــــــــس:
هل هناك ملاحظات على هذه المادة؟
(لا توجد ملاحظات)
الرئيـــــــــــــــس:
هل يوافق المجلس على هذه المادة بتعديل اللجنة؟
(أغلبية موافقة)
الرئيـــــــــــــــس:
إذن تُقر هذه المادة بتعديل اللجنة. وننتقل إلى المادة التالية، تفضل الأخ مقرر اللجنة.
العضو فؤاد أحمد الحاجي:
المادة (3 بعد إعادة الترقيم): توصي اللجنة بالموافقة على هذه المادة بالتعديل الوارد في التقرير.
الرئيـــــــــــــــس:
هل هناك ملاحظات على هذه المادة؟
(لا توجد ملاحظات)
الرئيـــــــــــــــس:
هل يوافق المجلس على هذه المادة بتعديل اللجنة؟
(أغلبية موافقة)
الرئيـــــــــــــــس:
إذن تُقر هذه المادة بتعديل اللجنة. وننتقل إلى المادة التالية،تفضل الأخ مقرر اللجنة.
العضو فؤاد أحمد الحاجي:
المادة (4 بعد إعادة الترقيم): تود اللجنة استرداد هذه المادة لمزيد من الدراسة.
الرئيـــــــــــــــس:
هل يوافق المجلس على طلب اللجنة استرداد هذه المادة؟
(أغلبية موافقة)
الرئيـــــــــــــــس:
إذن تُعاد هذه المادة إلى اللجنة. وننتقل إلى المادة التالية، تفضل الأخ مقرر اللجنة.
العضو فؤاد أحمد الحاجي:
المادة (5 بعد إعادة الترقيم): توصي اللجنة بالموافقة على هذه المادة بالتعديل الوارد في التقرير.
الرئيـــــــــــــــس:
هل هناك ملاحظات على هذه المادة؟
(لا توجد ملاحظات)
الرئيـــــــــــــــس:
هل يوافق المجلس على هذه المادة بتعديل اللجنة؟
(أغلبية موافقة)
الرئيـــــــــــــــس:
إذن تُقر هذه المادة بتعديل اللجنة. وننتقل إلى المادة التالية، تفضل الأخ مقرر اللجنة.
العضو فؤاد أحمد الحاجي:
المادة (6 بعد إعادة الترقيم): تطلب اللجنة استرداد هذه المادة لمزيد من الدراسة.
الرئيـــــــــــــــس:
هل يوافق المجلس على طلب اللجنة استرداد هذه المادة؟
(أغلبية موافقة)
الرئيـــــــــــــــس:
إذن تُعاد هذه المادة إلى اللجنة. وننتقل إلى المادة التالية، تفضل الأخ مقرر اللجنة.
العضو فؤاد أحمد الحاجي:
المادة (7 بعد إعادة الترقيم): تطلب اللجنة استرداد هذه المادة لمزيد من الدراسة.
الرئيـــــــــــــــس:
تفضلي الأخت الدكتورة بهية جواد الجشي.
العضو الدكتورة بهية جواد الجشي:
شكرًا سيدي الرئيس، الفقرة (أ) من هذه المادة أُخذت من المادة (10) من مشروع القانون الأصلي، في الفقرة الأولى والفقرة الثانية، الفقرة (أ) من هذه المادة هي الفقرة الأولى، ولكن اللجنة حذفت الفقرة الثانية التي أعتقد أنها فقرة مهمة جدًا، وتؤكد مضمون الفقرة (أ) التي تنص على: «في حالة تعدد المشروعات التي ينفذها المطور يجب فتح حساب ضمان مستقل لكل مشروع من هذه المشروعات على حدة». صحيح أنها أولجت ولكن هنا تأكيد في فقرتين، لأن الذي يحصل اليوم في المشاريع هو أن المطور أو المستثمر لديه عدة مشاريع ويخلط حسابات هذا المشروع بذلك المشروع، أي يأخذ حساب هذا المشروع ويصرفه على مشروع آخر، الأمر الذي يؤدي إلى إفلاس المشروع الأول. هذه الفقرة أعتقد أنها مهمة جدًا، وأتمنى على اللجنة عندما تسترد المادة أن تنظر إليها بعين الاعتبار، وشكرًا.
الرئيـــــــــــــــس:
شكرًا، هل هناك ملاحظات أخرى؟
(لا توجد ملاحظات)
الرئيـــــــــــــــس:
هل يوافق المجلس على استرداد اللجنة المادة 7؟
(أغلبية موافقة)
الرئيـــــــــــــــس:
إذن تُعاد هذه المادة إلى اللجنة. وننتقل إلى المادة التالية، تفضل الأخ مقرر اللجنة.
العضو فؤاد أحمد الحاجي:
المادة (8 بعد إعادة الترقيم): توصي اللجنة بالموافقة على هذه المادة بالتعديل الوارد في التقرير.
الرئيـــــــــــــــس:
هل هناك ملاحظات على هذه المادة؟
(لا توجد ملاحظات)
الرئيـــــــــــــــس:
هل يوافق المجلس على هذه المادة بتعديل اللجنة؟
(أغلبية موافقة)
الرئيـــــــــــــــس:
إذن تُقر هذه المادة بتعديل اللجنة. وننتقل إلى المادة التالية، تفضل الأخ مقرر اللجنة.
العضو فؤاد أحمد الحاجي:
المادة (9 بعد إعادة الترقيم): توصي اللجنة بالموافقة على هذه المادة بالتعديل الوارد في التقرير.
الرئيـــــــــــــــس:
هل هناك ملاحظات على هذه المادة؟
(لا توجد ملاحظات)
الرئيـــــــــــــــس:
هل يوافق المجلس على هذه المادة بتعديل اللجنة؟
(أغلبية موافقة)
الرئيـــــــــــــــس:
إذن تُقر هذه المادة بتعديل اللجنة. وننتقل إلى المادة التالية، تفضل الأخ مقرر اللجنة.
العضو فؤاد أحمد الحاجي:
المادة (10 بعد إعادة الترقيم): تطلب اللجنة استرداد هذه المادة.
الرئيـــــــــــــــس:
هل هناك ملاحظات على هذه المادة؟
(لا توجد ملاحظات)
الرئيـــــــــــــــس:
هل يوافق المجلس على استرداد اللجنة هذه المادة؟
(أغلبية موافقة)
الرئيـــــــــــــــس:
إذن تُعاد هذه المادة إلى اللجنة. وننتقل إلى المادة التالية، تفضل الأخ مقرر اللجنة.
العضو فؤاد أحمد الحاجي:
المادة (11 بعد إعادة الترقيم): توصي اللجنة بالموافقة على هذه المادة بالتعديل الوارد في التقرير.
الرئيـــــــــــــــس:
هل هناك ملاحظات على هذه المادة؟
(لا توجد ملاحظات)
الرئيـــــــــــــــس:
هل يوافق المجلس على هذه المادة بتعديل اللجنة؟
(أغلبية موافقة)
الرئيـــــــــــــــس:
إذن تُقر هذه المادة بتعديل اللجنة. وننتقل إلى المادة التالية، تفضل الأخ مقرر اللجنة.
العضو فؤاد أحمد الحاجي:
المادة (12 بعد إعادة الترقيم): توصي اللجنة بالموافقة على هذه المادة بالتعديل الوارد في التقرير.
الرئيـــــــــــــــس:
هل هناك ملاحظات على هذه المادة؟ تفضل الأخ جمال محمد فخرو.
العضو جمال محمد فخرو:
شكرًا سيدي الرئيس، أود أن أسأل الإخوة في جمعية البحرين العقارية: هل هذه المادة عملية؟ هل من الصعب فعلاً الترويج للمشروع ما لم يكن قد سجل وحصل على ترخيص آخر؟ وهل يمكن ألا يعلن المشروع نهائيًا ولا يشارك في المعارض إلا بعد أن يتم تسجيله؟ كأننا بذلك نربك المطورين أنفسهم، نريد أن نسمع رأي اللجنة في ذلك، وشكرًا.
الرئيـــــــــــــــس:
شكرًا، تفضل الأخ عارف أحمد هجرس رئيس جمعية التطوير العقاري.
رئيس جمعية التطوير العقاري:
شكرًا سيدي الرئيس، نحن نوافق على أنه يحظر عليه البيع قبل استكمال الإجراءات، لكنْ هناك بعض المشاريع يمكن الإعلان عنها بدون بيعها، نحن ــ باعتبارنا جمعية ــ مع الرأي القائل إن الشخص قد يكون قادرًا على الإعلان عن مشروع لكنه لا يعلن عنه، ولهذا الأمر فائدتان، إحداها أن يعرف استجابة الناس لهذا المشروع. نحن مع الإعلان عن المشروع قبل البيع، فإذا كان لا يريد البيع فله حق الإعلان، كأن يعلن أنه بصدد بناء عمارة في جزيرة معينة من دون الإعلان عن البيع قبل انتهاء الإجراءات، وهذا يصب في مصلحة التطوير والمستثمر أيضًا، وشكرًا.
الرئيـــــــــــــــس:
شكرًا، تفضل الأخ مقرر اللجنة.
العضو فؤاد أحمد الحاجي:
شكرًا سيدي الرئيس، نحن طرحنا السؤال نفسه الذي تفضل به الأخ جمال فخرو أثناء اجتماعنا مع بيت التمويل الكويتي، والإخوة في ديار المحرق، ولم يكن لدينا تحفظ إلا فيما يخص بناء الوحدات من دون الإعلان عن بيعها لأخذ البيانات ووضع دراسات بشأنها من خلال إطلاع الناس عليها أو التعديل على هذه النماذج في شكلها الطبيعي، هذه هي النقطة التي أرادوا الاستفسار عنها، وأرادوا معرفة هل بناء نماذج لفلل أو لوحدات سكنية يكون بناء على اطلاع الجمهور لأخذ استبيان بخصوص مساحتها وعدد الغرف والإضافات وغيرها، والتعهد بعدم البيع؟ وفي حالة كان المشروع غير مجزٍ أو مفيد فيمكن حتى إلغاؤه، هذا ما دار في النقاش مع الجهات المعنية، وشكرًا.
الرئيـــــــــــــــس:
شكرًا، بالمختصر المفيد، هم يستطيعون ــ كما ذكر الأح عارف هجرس ــ أن يعلنوا عن المشروع بحيث يستشفون آراء الناس ورغبتهم في الشراء من عدمه، وقد يعدلون في تصاميم المشروع بناء على رغبة المشترين، لكن لا تتم أي صفقة أو عملية بيع في المشروع إلا بعد أن تتم إجراءات تسجيله بحيث يمكن البيع، وهنا فرق بين الإعلان والترويج وبين البيع. وفي رأيي من الأفضل أن تعود هذه المادة إلى اللجنة أيضًا. تفضل الأخ الدكتور محمد الدليمي المستشار القانونـي لشؤون اللجان بالمجلس.
المستشار القانونـي لشؤون اللجان بالمجلس:
شكرًا سيدي الرئيس، القانون يعني إيجاب، والإيجاب يعني أنه ملزم، يقول إنه يروج لبيع وحدات عقارية، يعني أنه أعلن عن وحدات عقارية معينة تعيينًا نافيًا للجهالة، وحدد السعر من أجل الترويج للبيع، فهذا إيجاب، والإيجاب ملزم له، فلا يمكن أن يعلن لترويج بيع وحدات بدون أن يحصل على ترخيص، فهذا لا يمكن، هذا النص سليم وأعتقد أن قرار مجلس النواب ملتف، وتوصية اللجنة صحيحة، وشكرًا.
الرئيـــــــــــــــس:
شكرًا، تفضلي الأخت دلال جاسم الزايد.
العضو دلال جاسم الزايد:
شكرًا سيدي الرئيس، أنا مع هذه المادة، وهي صحيحة وخاصة أن الحظر مؤقت ــ يعني بعد التسجيل والترخيص ــ وجاء للحماية. وكما تفضل الأخ عارف هجرس أن هذا الحظر موجه فقط إلى مسألة البيع، وهو من أجل الحماية التي كان مطالب بها، فأعتقد أن نص المادة صحيح ولا تحتاج إلى إعادة إلى اللجنة، وشكرًا.
الرئيـــــــــــــــس:
شكرًا، تفضلي الأخت لولوة صالح العوضي.
العضو لولوة صالح العوضي:
شكرًا سيدي الرئيس، رغم أن الأخ الدكتور محمد الدليمي أخافنا من طريقة عرضه إلا أن لي تساؤلاً، المادة هنا تتجه إلى الترويج للبيع، فالمادة تقول: «الترويج لبيع الوحدات العقارية قيد الإنشاء على الخريطة إلا بعد تمام قيد تلك الوحدات في السجل المشار إليه»، فهي اشترطت أن يكون هناك ترخيص وقيد لبيع الوحدات، فلماذا منعت المطور من الإعلان عن بيع الوحدات؟ في رأيي أن في ذلك حماية للناس، ولكن الشرط الثاني يقول: «إلا بعد قيد الوحدة في السجل المشار إليه في المادة السابقة»، إذن متى سيعلن المطور عن مشروعه؟ إذا اشترطنا أن يكون مرخصًا بأن هناك مشروعًا سيتم بيعه، ولكن إذا تم قيد الوحدات في السجل فهذا معناه أنني اشتريت، وهذا ما أفهمه إلا إذا كنت مخطئة فليصحح لي الآخرون، قيد وحدة مباعة على الخريطة يعني في السجل الذي سينشأ لقيد هذه التصرفات، فسؤالي هو متى سيكون المطور حرًا في الإعلان؟ إذا قلنا بعد صدور الترخيص كان بها ولكن إذا كان بعد قيد الوحدات فهذا ما يحتاج إلى تفسير، لأنني بذلك أرى أننا حرمنا المطور من أي ترويج لمشروعه، وشكرًا.
الرئيـــــــــــــــس:
شكرًا، تفضل الأخ سعيد محمد عبدالمطلب المستشار القانوني بوزارة العدل والشؤون الإسلامية والأوقاف.
المستشار القانوني بوزارة العدل والشؤون الإسلامية والأوقاف:
شكرًا سيدي الرئيس، القيد الوارد في المادة هو وارد على حالة واحدة، وهي حالة البيع على الخريطة وليس في كل أعمال المطور، فالبيع على الخريطة هو بيع في الهواء، فلو تركته يعلن عنه فكأنني أبيع هواء، فإذا لم يكن هذا البيع قد تم قيده وتسجيله فعلاً فلن أسمح له بأن يعلن في وسائل الإعلام عن هذا المشروع، فالحظر الوارد هو خاص بحالة واحدة وهي حالة البيع على الخريطة، أما باقي أعمال المطور فيعلن عنها كما يشاء، وهذا غير محظور، وشكرًا.
الرئيـــــــــــــــس:
شكرًا، هل هناك ملاحظات أخرى؟
(لا توجد ملاحظات)
الرئيـــــــــــــــس:
هل يوافق المجلس على هذه المادة بتعديل اللجنة؟
(أغلبية موافقة)
الرئيـــــــــــــــس:
إذن تُقر هذه المادة بتعديل اللجنة. وننتقل إلى المادة التالية، تفضل الأخ مقرر اللجنة.
العضو فؤاد أحمد الحاجي:
المادة (13 بعد إعادة الترقيم): توصي اللجنة بالموافقة على هذه المادة بالتعديل الوارد في التقرير.
الرئيـــــــــــــــس:
هل هناك ملاحظات على هذه المادة؟ تفضل الأخ الدكتور محمد عبدالله الدليمي المستشار القانوني لشؤون اللجان بالمجلس.
المستشار القانونـي لشؤون اللجان بالمجلس:
شكرًا سيدي الرئيس، هذه المادة تتعلق أيضًا بتعريف حساب الضمان الذي سبق أن أعيد إلى اللجنة، وإذا قرأنا هذا النص فسنجده يقول: «إذا قام المطور برهن مشروع التطوير للحصول على قرض من المصارف أو المؤسسات أو شركات التمويل فيجب على هذه المصارف أو المؤسسات أو الشركات إيداع مبلغ القرض في حساب الضمان للتصرف فيه وفقًا لأحكام هذا القانون ولائحته التنفيذية»، فأعتقد أن لهذه المادة أيضًا علاقة بحساب الضمان، وبالتالي يفترض أن تنسجم مع التعريف إذا صدر تعديلاً من اللجنة، فأقترح إعادتها إلى اللجنة مع المواد المتعلقة بحساب الضمان، فالمواد إذا عدلت وسمي المشروع حساب الضمان فيفترض إعادتها...
الرئيـــــــــــــــس:
صار حساب المشروع على ضوء التعديل، إذا أقرت اللجنة هذا التعديل، بالتعريف والمواد التي لها علاقة به، فيفترض أن هذه المادة لها علاقة بحساب الضمان، وقد أُعيد إلى اللجنة. أصبح لدينا الآن تعريفان للحساب، حساب الضمان وحساب المشروع، وهذه المبالغ تودع في حساب المشروع وليس في حساب الضمان. أي فقط تتغير كلمة «ضمان» إلى كلمة «مشروع».
المستشار القانونـي لشؤون اللجان بالمجلس:
نعم سيدي الرئيس، هناك اقتراح باستحداث فقرة تتعلق بحساب الضمان، التي هي الـ 20% والـ 5%، فصار لدينا تعريفان، تعريف خاص بحساب المشروع، وتعريف آخر خاص بحساب الضمان، وهنا الإيداعات والقروض تذهب إلى حساب المشروع وليس إلى حساب الضمان، وهذا فقط إذا تم إقرار التعريفين، وشكرًا.
الرئيـــــــــــــــس:
شكرًا، تفضلي الأخت لولوة صالح العوضي.
العضو لولوة صالح العوضي:
شكرًا سيدي الرئيس، هذه المادة مرتبطة بالمادة التي سبق أن أعدناها إلى اللجنة، وهي ليست متعلقة بحساب المشروع وحساب الضمان، وإنما كان من بين شروط استصدار الترخيص ألا يكون المشروع مرهونًا أي عليه حقوقًا عينية، هذه المادة التي تم استرجاعها من قبل اللجنة بناء على طلب من الأخ المقرر. وعندما نأتي اليوم ونقول «إذا قام المطور برهن مشروع التطوير للحصول على قرض من المصارف أو المؤسسات أو شركات التمويل فيجب على هذه المصارف أو المؤسسات أو الشركات إيداع مبلغ القرض في حساب الضمان للتصرف فيه...»، إذا كان في الأصل لا يجوز أن يكون المشروع عليه التزامات عينية، والرهن من الالتزامات العينية، فكيف يمكن المواءمة وأصلاً أساس الحصول على الترخيص هو ألا يكون مرهونًا؟ ثم إن في مسألة أن يُفتح حساب سميناه حساب المشروع تودع فيه كل الأموال، سواء من الممولين أو المشتركين المشترين أو البنوك التي تمول، كيف آتي الآن وأسمح للمطور بأن يرهن العقار إذا كان الأمر أصلاً وابتداء لا يجوز فيه أن يكون العقار محمّلاً بأي التزامات عينية؟!
الرئيـــــــــــــــس:
عفوًا يا أخت لولوة هل قرأتِ المشروع كاملاً؟
العضو لولوة صالح العوضي:
نعم سيدي الرئيس.
الرئيـــــــــــــــس:
المشروع يقول حتى لو قام المطور برهن المشروع فإنه يجب ألا ينتقص هذا من حق المشتري وأن البنك المرهون لديه العقار يسجل العقار باسم المشتري.
العضو لولوة صالح العوضي:
سيدي الرئيس، ليس لدي خلاف في هذه النقطة...
الرئيـــــــــــــــس:
ومعنى ذلك أن عملية الرهن لا تتنافى مع حق المشتري في التسجيل...
العضو لولوة صالح العوضي:
إذن في البداية في المادة التي تم استردادها من اللجنة بناء على طلب من المقرر ذاته، لماذا اشترط المشرع ألا يكون المشروع محملاً بأي التزامات عينية؟ المادة التي تم إرجاعها إلى اللجنة أحد شروط الإصدار فيها ألا يكون المشروع محملاً بأي التزامات عينية، والرهن التزام عيني تبعي، صحيح أنه ليس التزامًا عينيًا أصليًا ولكنّه التزام عيني تبعي، وهذه المادة قال الأخ فؤاد الحاجي إن بيت التمويل الكويتي لديه ملاحظات عليها، أعني الالتزامات العينية. إذا كنت ابتداء لا أسمح بوجود التزام عيني فكيف آتي أثناء التنفيذ وأسمح للمطور بأن يقترض ويحمل المشروع التزامًا عينيًا؟! هذه فيه تناقض في مواد مشروع القانون، وشكرًا.
الرئيـــــــــــــــس:
شكرًا، تفضل الأخ مقرر اللجنة.
العضو فؤاد أحمد الحاجي:
شكرًا سيدي الرئيس، ليس هناك أي تناقض، والمادة التي استرجعناها عندما فرضت عدم وجود أي التزام عيني على الوثيقة، فإن هذا متعلق بقبل بدء مشروع التطوير، ولكن في أثناء مشروع التطوير، وعندما يصل مرحلة الربع أو الثلث أو النصف واحتاج المطور إلى استكماله بعد إعسار أو مشاكل، وقام برهن المشروع، والمادة حددت أن مصلحة الرهن تعود إلى المصارف في هذا المشروع، ولا تذهب إلى غيره، فهل من المعقول على أرض الواقع عندما يُعسر المطور أو يحتاج إلى استكمال مشروعه أن يترك المشروع؟! هذه خسارة للمستثمرين أو المطورين، ولكن عندما يرهن المشروع في مصارف، أو يوجب عليه التزامات ينبغي أن تكون مثلما حددت المادة الإيداع من المصارف أو غيرها لصالح هذا المشروع من المطور وليس لصالح المشاريع الأخرى التي يقوم بها المطور. المادة واضحة، ومن الناحية العملية لا تتعارض مع إنجاز العمل إذا تعسر، وشكرًا.
الرئيـــــــــــــــس:
شكرًا، تفضل الأخ عارف أحمد هجرس رئيس جمعية التطوير العقاري.
رئيس جمعية التطوير العقاري:
شكرًا سيدي الرئيس، بالنسبة إلى موضوع الضمان العقاري، نحن المطورون نريد أن نضمن حقوق الـ(end users) أي شاري الوحدات، ونريد أن نكون منصفين مع الطرفين. لدينا نوعان من المشاريع، فمثلاً لدينا مشروع شخص يريد أن يبني بناية، نحن نطلب منه أمرين، أولاً أن عليه أن يضع الأرض ضمانًا، أي يتملك الأرض بنسبة 100% باعتبارها ضمانًا، فتكون الأرض هي ضمان من سيقوم بشراء الوحدات في هذه البناية، والأرض عادة تُكلف ثلث قيمة المشروع، وفي هذه الحالة يكون لديك ثلث المبلغ موجودًا باعتباره ضمانًا للمشتري إذا اشترى شقة في هذه البناية. وثانيًا لدينا
الـ (escrow account) الذي سوف يضمن تكملة المشروع، وطبعًا المطور لا يستلم أي مبلغ من هذا الحساب حتى يكمل عمله، هذا جانب. الجانب الآخر يتكلم عن قطع كبيرة، أي أن مطورًا سوف يأخذ قطعة (parcel) ليبني ــ افتراضًا ــ مائة بيت، هذه القطعة من الأرض تكلف ملايين الدنانير، ولنفترض أن قيمتها 20 أو 30 مليونًا، ولا يوجد لدينا مطور سوف يشتري قطعة أرض بـ 30 مليونًا ومن ثم سيضيف إليها مبلغًا آخر بقيمة 60 مليونًا، فنحن في هذه الحالة الثانية نقول إن كان هناك من يريد أن يطور مائة بيت عليه أن يدفع 20% من قيمة التكلفة، فليس من الممكن أن يشتري شخص الأرض بعشرين مليونًا ويطورها بستين مليونًا، ولابد في هذه الحالة أن يستند إلى أحد البنوك. ونحن نريد ضمانًا للأشخاص الذين سوف يشترون الوحدات، وفي هذه الحالة نقول للمطور إنه يجب أن يودع 20% من قيمة البناء كضمان أو أن يدخل بالأرض بحيث تكون الـ 20% التي طلبناها من المطور ضمانًا لحفظ حق وحماية مشتري الوحدات السكنية، ولا نستطيع أن نقول للمطور ادفع قيمة الأرض 20 مليونًا وقم ببنائها بقيمة 60 مليونًا، هذا سوف يعرقل حركة التطوير العقاري.
الرئيـــــــــــــــس:
الكلام الذي تفضلت به يتعلق بمادة أعيدت إلى اللجنة لمزيد من الدراسة، ونحن نتكلم الآن عن حالة إذا قام المطور برهن مشروع التطوير للحصول على قرض من المصارف أو شركات التمويل فيجب على هذه المصارف أو المؤسسات أو الشركات إيداع مبلغ القرض في حساب الضمان للتصرف فيه وفقًا لأحكام هذا القانون. نحن غيرنا «حساب الضمان» إلى «حساب المشروع»، أي أن كل ما هنالك هو تغيير كلمة واحدة، من «الضمان» إلى «المشروع».
رئيس جمعية التطوير العقاري:
ونحن ليس لدينا خلاف على هذا الأمر معالي الرئيس، وشكرًا.
الرئيـــــــــــــــس:
شكرًا، هل هناك ملاحظات أخرى؟
(لا توجد ملاحظات)
الرئيـــــــــــــــس:
هل يوافق المجلس على هذه المادة بتعديل اللجنة مع الأخذ في الاعتبار تغيير كلمة «الضمان» إلى «المشروع»؟
(أغلبية موافقة)
الرئيـــــــــــــــس:
إذن تُقر هذه المادة بالتعديل المذكور. وننتقل إلى المادة التالية، تفضل الأخ مقرر اللجنة.
العضو فؤاد أحمد الحاجي:
المادة (14): توصي اللجنة بالموافقة على هذه المادة بالتعديل الوارد في التقرير.
الرئيـــــــــــــــس:
هل هناك ملاحظات على هذه المادة؟ تفضلي الأخت دلال جاسم الزايد.
العضو دلال جاسم الزايد:
شكرًا سيدي الرئيس، شيء جيد أن يكون لدينا نموذجًا للعقود التي تقوم بين المطور والمشترين، وخاصة أنه سيكون هناك عدد من الأمور فيها مراعاة للمصلحتين، ونحن نعلم أن عددًا من العقود كان فيه منازعات لأنه عادة ما يتم وضع بنودها أو التزاماتها من قبل المطور، ولذلك تخل ببعض حقوق المشترين. وسؤالي في هذا الجانب هو: نحن نعلم أن طبيعة التعاقد في هذا الأمر غالبًا ما ينص فيها على شرط التحكيم، ونحن نتمنى أن يؤخذ هذا الأمر بعين الاعتبار، ونريد أن نعرف هل تمت مناقشة هذا الأمر مع الجهات المختصة؟ وقد جاء في نهاية هذا النص عبارة تقول: «وتتولى الجهة المختصة التحقق من مطابقة عقود المشترين لهذا الأنموذج»، وحتى يكون تفسير هذا النص واضحًا نطرح السؤال التالي: هل المقصود أن الجهة المختصة سوف يكون لها سلطة إجازة التعاقد الذي تم إبرامه ما بين الطرفين؟ ومن جانب آخر نسأل أيضًا: ما هو أثر هذا التحقق، هل ستقبل بعقد ما وترفض آخر مثلاً؟ نحب أن يتم توضيح هذا الأمر لأنه وردتنا الكثير من الاستفسارات حول هذا الجانب، وأرجو أن أسمع ردًا من اللجنة، وشكرًا.
الرئيـــــــــــــــس:
شكرًا، تفضل الأخ سعيد محمد عبدالمطلب المستشار القانوني بوزارة العدل والشؤون الإسلامية والأوقاف.
المستشار القانوني بوزارة العدل والشؤون الإسلامية والأوقاف:
شكرًا سيدي الرئيس، النص حدد حالات معينة يجب أن يتضمنها العقد، فإذن المراجعة سوف تكون في ضوء البنود التي وردت في القانون، أما ما يتم إضافته في العقد بعد ذلك فالعقد شريعة المتعاقدين، ويستطيع الطرفان أن يزيدوا فيه كما يشاءون، فعملية المراجعة هنا تكون للبنود التي وضعها القانون فقط لا غير، وشكرًا.
الرئيـــــــــــــــس:
شكرًا، هل هناك ملاحظات أخرى؟
(لا توجد ملاحظات)
الرئيـــــــــــــــس:
هل يوافق المجلس على هذه المادة بتعديل اللجنة؟
(أغلبية موافقة)
الرئيـــــــــــــــس:
إذن تُقر هذه المادة بتعديل اللجنة. وننتقل إلى المادة التالية، تفضل الأخ مقرر اللجنة.
العضو فؤاد أحمد الحاجي:
المادة (15): تطلب اللجنة استرداد هذه المادة لمزيد من الدراسة.
الرئيـــــــــــــــس:
هل يوافق المجلس على طلب اللجنة استرداد هذه المادة؟
(أغلبية موافقة)
الرئيـــــــــــــــس:
إذن يُقر ذلك. وننتقل إلى المادة التالية، تفضل الأخ مقرر اللجنة.
العضو فؤاد أحمد الحاجي:
المادة (16): توصي اللجنة بالموافقة على هذه المادة بالتعديل الوارد في التقرير.
الرئيـــــــــــــــس:
هل هناك ملاحظات على هذه المادة؟
(لا توجد ملاحظات)
الرئيـــــــــــــــس:
هل يوافق المجلس على هذه المادة بتعديل اللجنة؟
(أغلبية موافقة)
الرئيـــــــــــــــس:
إذن تُقر هذه المادة بتعديل اللجنة. وننتقل إلى المادة التالية، تفضل الأخ مقرر اللجنة.
العضو فؤاد أحمد الحاجي:
المادة (17): توصي اللجنة بالموافقة على هذه المادة بالتعديل الوارد في التقرير.
الرئيـــــــــــــــس:
هل هناك ملاحظات على هذه المادة؟ تفضلي الأخت رباب عبدالنبي العريض.
العضو رباب عبدالنبي العريض:
شكرًا سيدي الرئيس، أعتقد أن هذه المادة فيها إجحاف بحق المشتري، لأنه جاء في هذه المادة أنه في حالة إخلال المشتري بالتزاماته يقوم المطور بإنذاره ومطالبته بتنفيذ التزاماته، ويطلب من اللجنة فسخ العقد ويرد المطور إلى المشتري أمواله مع خصم 10% منها، بالإضافة إلى حقه في التعويض، وأنا أعتقد أن خصم 10% إضافة إلى التعويض فيه إجحاف، ويكفي في هذه المسألة أن يطالب بحقه في التعويض إذا كان هناك ضرر، وذلك وفقًا لقواعد المسؤولية في القانون المدني، وشكرًا.
الرئيـــــــــــــــس:
شكرًا، تفضلي الأخت لولوة صالح العوضي.
العضو لولوة صالح العوضي:
شكرًا سيدي الرئيس، أنا أتفق مع ما تفضلت به الأخت رباب العريض، لأنه لا يجوز الجمع بين تعويضين. الخصم 10% هو غرامة أو شرط جزائي، وكأن التحديد القانوني للتعويض هو خصم 10%، ثم أيضًا يأخذ تعويضًا بحسب ما أطلق قيوده في هذا المشروع، هذه المادة تحتاج إلى إعادة صياغة وتعديل بما يتفق مع مبدأ المساواة في القوانين الأخرى، أو في حق المخلين بالتزاماتهم، هذه النقطة الأولى. النقطة الثانية: المادة الخاصة بمسؤولية المطور تمت إعادتها إلى اللجنة من دون بيان أي أسباب، وقد ورد فيها أن المنتفع يطلب فسخ العقد، وإذا كانت المادة الخاصة بحقوق المشترين تمت إعادتها إلى اللجنة فمن باب أولى أن تعاد هذه المادة إلى اللجنة لدراستها على ضوء القاعدة القانونية العامة، لأن هذه المادة في صياغتها تخالف القواعد القانونية في التعويض، لأنها قررت تعويضين بالضرر نفسه، ومن ثم أجازت فسخ العقد. في حين أن المادة الخاصة بالمطورين ــ وفيها جزء يتعلق بفسخ العقد ــ تمت إعادتها إلى اللجنة، وهاتين المادتين مرتبطتين مع بعضهما، إحداهما وضعت جزاءات على المطور والأخرى وضعت جزاءات على المستفيد، وشكرًا.
الرئيـــــــــــــــس:
شكرًا، تفضل الأخ مقرر اللجنة.
العضو فؤاد أحمد الحاجي:
شكرًا سيدي الرئيس، وقفنا عند هذه المادة ونوقشت كثيرًا مع الجهات المعنية، وخاصة فيما يتعلق بــ 10% والتعويض. بيّنت الجهات المعنية التي حضرت اجتماع اللجنة أن بعض المشترين وخاصة عند تدني أسعار السوق العقارية يستغل هذا الأمر، بما معناه أن الاتفاق يكون على سعر محدد ولكن عند حدوث أزمة أو تدني نزول أسعار السوق يستغل بعض المشترين هذا الموضوع ويطالب بــ 10% مع التعويض، وهذا الأمر يكون فيه ضرر للمطورين. حتى لا تكون هناك حجة للمشترين أو ثغرة للخروج عن التزاماتهم وضع التعويض إذا كان هناك مبرر لذلك، أما إذا لم يكن هناك أي مبرر فليس في الأمر شيء، وفي الوقت نفسه وضع هذا الأمر حفاظًا على حقوق المطور أيضًا، وليس هناك أي انتقاص من حقوق المشتري. هذا هو القصد من هذه المادة، لأنه لابد أن تكون المادة القانونية منصفة بين أطراف العلاقة، وشكرًا.
الرئيـــــــــــــــس:
شكرًا، عفوًا أرجو الانتباه إلى هذا الموضوع كي نفهم مضمون هذه المادة وأهميتها. على سبيل المثال: اشترى شخص شقة بقيمة 100 ألف دينار، ودفع قسطًا واحدًا وهو 10 آلاف دينار، والباقي عليه هو 90 ألف دينار، حصلت أزمة ونزلت قيمة الشقة إلى نصف السعر في السوق العقاري، وتغيرت قيمتها من 100 ألف دينار إلى 50 ألف دينار، في هذه الحالة يفضل المشتري أن يخسر 10% من قيمة الشقة التي دفعها والتخلص منها، فصار كأنه غير ملتزم بدفع باقي المبلغ، بينما المطور باع الشقة بقيمة 100 ألف دينار ولكنه استلم فقط نصف القيمة! لكي يضمن المطور التقلبات التي تحدث في سوق العقار لابد أن يتحمل المشتري أيضًا المسؤولية في حالة نزول الأسعار، ولذلك يذهب المطور إلى المحاكم ويطالب بالتعويض عن الضرر الذي أصابه لأن المشتري لم يقم بدفع الأقساط، لذا أعتقد أن العلاقة لابد أن تكون متوازنة بين المشتري والمطور، وهذا ما تقصده هذه المادة. ولذلك يطالب المطور بالتعويض عند المقتضى أي إذا كان هناك سبب للمطالبة بالتعويض، وبالفعل مرت علينا أزمات من هذا النوع، وهذا ما حصل كثيرًا، وخاصة مثلما حصل في دبي عندما حدثت هناك أزمة عقارية، فهناك الكثير ممن دفعوا جزءًا بسيطًا من قيمة العقار الذي اشتروه تخلفوا عن دفع الباقي، وبالتالي أصبحت المشكلة كبيرة. فقط أحببت أن أوضح لماذا وضعت هذه المادة في هذا القانون، وأعتقد أنها ضرورية ويجب أن نفهمها، وكما نراعي مصلحة المشتري يجب أن نراعي مصلحة المطور أو المستثمر أيضًا. تفضلي الأخت دلال جاسم الزايد.
العضو دلال جاسم الزايد:
شكرًا سيدي الرئيس، أنا أحترم تفسيرك لنص هذه المادة، ولكن أرى أن تتم إعادة هذه المادة إلى اللجنة للأسباب التالية: أولاً: فيما يتعلق بحالة الإخلال والإشعار بعلم الوصول، لم يتم تحديد المدة الزمنية وهي بين الإعلان والاستمرار بعد التنفيذ. ثانيًا: فيما يتعلق بنسبة 10% ونسبة الحق في المطالبة بالتعويض وذلك بحسب نص المادة التي تقول «لا تزيد على 10% منه، وذلك دون الإخلال بحقه في التعويض عن الضرر». بالإضافة إلى ذلك الفقرة التالية ــ وهي تهمني كثيرًا ــ التي تنص على «ولا يجوز للمطور التصرف في الوحدة التي تم فسخ عقد بيعها إلا بعد إيداعه المبلغ المستحق لحساب المشتري»، أعتقد أنه لابد أن يكون هناك حكم نهائي بفسخ العقد كي يكون الأمر واضحًا في هذا الجانب، لأنه ليس بمجرد تحقق التخلف في الالتزام يتبعه نتيجة الفسخ، لابد أن يكون هناك حكم من اللجنة المختصة بفسخ عقد البيع، وهذا الحكم لابد أن يكون قابلاً للطعن عليه أمام المحكمة بحسب ما نأتي إليه لاحقًا. فالفقرة (ب) تحتاج إلى أن يكون هناك حكم نهائي بفسخ عقد البيع، لأن هناك أسبابًا أدت إلى مسألة الإخلال ولابد من البحث عنها، هل كان الإخلال بدون سبب أم بسبب؟ هذا الاقتراح موجود معي فإن أردت قمت بإرساله إلى سعادتك، ولكن لضمانة تركيبة المادة بالكامل أرى أن تتم إعادة هذه المادة إلى اللجنة لتحديد النقاط التي ذكرتها، وشكرًا.
الرئيـــــــــــــــس:
شكرًا، تفضل الأخ سعيد محمد عبدالمطلب المستشار القانوني بوزارة العدل والشؤون الإسلامية والأوقاف.
المستشار القانوني بوزارة العدل والشؤون الإسلامية والأوقاف:
شكرًا سيدي الرئيس، اعتراضات الأخت دلال الزايد وجيهة، ونرى بالفعل أن تعاد هذه المادة إلى اللجنة لتحديد النقاط التي ذكرتها، وشكرًا.
الرئيـــــــــــــــس:
شكرًا، تفضل الأخ أحمد إبراهيم بهزاد.
العضو أحمد إبراهيم بهزاد:
شكرًا سيدي الرئيس، البند (أ) يقول «في حال إخلال المشتري بالتزاماته التعاقدية...»، فهل هناك مادة في القانون تكلمت عن مسؤولية المطور في حالة الإخلال بالتزاماته التعاقدية؟
الرئيـــــــــــــــس:
نعم هناك مادة تقول: لو يتأخر المطور شهرًا واحدًا عن تسليم الوحدة يستطيع المشتري أن يسترجع كل أمواله ويقوم بسجن المطور أيضًا.
العضو أحمد إبراهيم بهزاد:
شكرًا.
الرئيـــــــــــــــس:
شكرًا، هل هناك ملاحظات أخرى؟
(لا توجد ملاحظات)
الرئيـــــــــــــــس:
هل يوافق المجلس على إعادة المادة 17 إلى اللجنة لمزيد من الدراسة؟
(أغلبية موافقة)
الرئيـــــــــــــــس:
إذن يقر ذلك . وننتقل إلى المادة التالية، تفضل الأخ مقرر اللجنة.
العضو فؤاد أحمد الحاجي:
المادة (18 بعد إعادة الترقيم): توصي اللجنة بالموافقة على هذه المادة بالتعديل الوارد في التقرير.
الرئيـــــــــــــــس:
هل هناك ملاحظات على هذه المادة؟ تفضلي الأخت لولوة صالح العوضي.
العضو لولوة صالح العوضي:
شكرًا سيدي الرئيس، تتكلم هذه المادة عن اختصاصات الجهة المختصة وهي أنها تتخذ التدابير اللازمة لحماية حقوق المودعين بما يضمن إكمال المشروع أو إعادة الأموال إلى أصحابها، أي تفسخ عقود المبيعات التي أبرمت. الفقرة (ب) تنص على أنه «في حالة التوقف النهائي للجهة المختصة أن تطلب من اللجنة الحكم بتنفيذ المشروع...» أي ستكون هذه الجهة طرفًا في النزاع، بينما هناك لجنة مختصة بالنظر في المنازعات، وهذه الجهة المختصة ستكون طرفًا وترفع الدعوى ضد المطور وستطلب فسخ العقود، أي لها اختصاصان: اختصاص مباشر وهو إما إكمال المشروع وإما إعادة الأموال إلى أصحابها. واختصاص آخر وهو أنه في حالة التوقف النهائي تلجأ إلى اللجنة ــ وهي لجنة تنظر في المنازعات ذات اختصاص قضائي وطرف في الدعوى ــ فما هي صفة هذه اللجنة المختصة؟ هل ستكون هذه الجهة مدعية أم ماذا؟ هل أفهم من ذلك أن المشروع وضع اختصاصات لهذه الجهة المختصة كما هو حاصل بالنسبة إلى مصرف البحرين المركزي وأعطاه الحق في إدارة المؤسسات المالية المتعثرة؟ لأن مصرف البحرين المركزي ــ بحسب نظام المصرف ــ له الحق في إدارة المؤسسات المالية المتعثرة، ويعتبر طرفًا من أطراف النزاع، أولاً هو يدير المصرف ويدير المؤسسة المالية المتعثرة في الوقت نفسه ثم يقيم الدعاوى نيابة عنها فيما يتعلق بأعمال التصفية أو أعمال الديون المستحقة لها أو المديونيات التي عليها. عبارة «الجهة المختصة» غير واضحة، هل ستقوم من تلقاء نفسها بفسخ العقود وإعادة الأموال إلى أصحابها وإكمال المشروع؟ وما هي صفتها في الدعوى التي ستتقدم بطلب إلى لجنة المنازعات المنصوص عليها في مشروع بقانون وتطلب من اللجنة الحكم بتنفيذ المشروع؟ وهل ستمثل بصفتها مديرًا للمشروع؟ لو نقيس هذا الموضوع على قانون مصرف البحرين المركزي فهناك أعطى المصرف هذه الصفة وأعطاه حق الإدارة، بينما المادة هنا أعطاها النتيجة بدون أن يذكر لنا السبب، وشكرًا.
الرئيـــــــــــــــس:
شكرًا، تفضل الأخ عبدالرحمن محمد جمشير.
العضو عبدالرحمن محمد جمشير:
شكرًا سيدي الرئيس، بالنسبة إلى الفقرة (أ) من هذه المادة، في حالة توقف المشروع، مثلاً لو أنني اشتريت وحدة سكنية بقيمة 50 ألف دينار، وتوقف المشروع، فهل الجهة المختصة سوف تضمن لي تكملة المشروع بالمبلغ نفسه الذي دفعته واتفقت عليه مع المطور، أم أنني أدفع مبلغًا إضافيًا إذا كنت أريد استمرار المشروع؟ ما هو الضمان في ذلك؟ وكيف نحمي المشتري في هذه الناحية؟ وشكرًا.
الرئيـــــــــــــــس:
شكرًا، تفضل الأخ أحمد إبراهيم بهزاد.
العضو أحمد إبراهيم بهزاد:
شكرًا سيدي الرئيس، ذكرت معاليك سابقًا أن هناك مواد تتكلم عن مسؤولية المطور في حالة الإخلال بالتزاماته التعاقدية، ولكنني لم أجد ذلك عند قراءتي للمواد اللاحقة، لو تسمح لي بذكر رقم المادة.
الرئيـــــــــــــــس:
نعم، هناك مادة تنص على مسؤولية المطور في حالة الإخلال بالتزاماته التعاقدية وهي المادة 15، البند (ج) من المادة 15 ــ وهذه المادة استردتها اللجنة ــ يقضي بمنح المشتري حق فسخ العقد بعد مرور 30 يومًا من تاريخ إعذار المطور إذا تأخر المطور عن تسليم الوحدة ولو ليوم واحد وذلك عبر طلب يقدم إلى اللجنة. الأخ أحمد، ارجع إلى المادة 15.
العضو أحمد إبراهيم بهزاد:
سيدي الرئيس، المادة 15 تتحدث عن حالة تأخر المطور، وأنا لم أتكلم عن التأخير بل تكلمت عن عدم التزامه بما جاء في العقد، فهناك التزامات موجودة بحسب المواصفات والخرائط والتفاصيل المبينة في العقد وأخل بها المطور، في هذه الحالة ما هي القوانين التي تطبق عليه؟ وشكرًا.
الرئيـــــــــــــــس:
شكرًا، هل هناك ملاحظات أخرى؟
(لا توجد ملاحظات)
الرئيـــــــــــــــس:
هل يوافق المجلس على هذه المادة بتعديل اللجنة؟
(أغلبية موافقة)
الرئيـــــــــــــــس:
إذن تُقر هذه المادة بتعديل اللجنة. وننتقل إلى المادة التالية، تفضل الأخ مقرر اللجنة.
العضو فؤاد أحمد الحاجي:
المادة (19 بعد إعادة الترقيم): توصي اللجنة بالموافقة على هذه المادة بالتعديل الوارد في التقرير.
الرئيـــــــــــــــس:
هل هناك ملاحظات على هذه المادة؟
(لا توجد ملاحظات)
الرئيـــــــــــــــس:
هل يوافق المجلس على هذه المادة بتعديل اللجنة؟
(أغلبية موافقة)
الرئيـــــــــــــــس:
إذن تُقر هذه المادة بتعديل اللجنة. وننتقل إلى المادة التالية، تفضل الأخ مقرر اللجنة.
العضو فؤاد أحمد الحاجي:
المادة (20 بعد إعادة الترقيم): توصي اللجنة بالموافقة على هذه المادة بالتعديل الوارد في التقرير.
الرئيـــــــــــــــس:
هل هناك ملاحظات على هذه المادة؟ تفضلي الأخت دلال جاسم الزايد.
العضو دلال جاسم الزايد:
شكرًا سيدي الرئيس، بخصوص عبارة «على ألا تتجاوز خمسين ألف دينار ويحدد القرار فئات الرسوم بحسب قيمة المشروع»، هل المقصود هنا أن كل الرسوم لا تتجاوز مبلغ خمسين ألف دينار؟ أرجو التوضيح من قبل الأخ مقرر اللجنة، وشكرًا.
الرئيـــــــــــــــس:
شكرًا، الإخوة الوزراء، هل لديكم إجابة عن سؤال الأخت دلال الزايد؟ تفضل سعادة الأخ الدكتور جمعة بن أحمد الكعبي وزير شؤون البلديات والتخطيط العمراني.
وزير شؤون البلديات والتخطيط العمراني:
شكرًا معالي الرئيس، المقصود بهذه الرسوم كل ما يتعلق بالتسجيل والخدمات الأخرى التي تقدمها الحكومة مثل تراخيص المخططات الرئيسية التي ستقدمها إلى المطور وكل ما يتعلق بمشروع التطوير، فسوف تكون هناك فئات رسوم سيحددها قرار صادر عن مجلس الوزراء. فالمقصود كل ما يتعلق بالخدمات الأساسية، سواء خدمات البنية التحتية أو تصاريح المخطط العام للمشروع أو ترخيص البناء أو قيد السجل، فكل ذلك سيشملها هذا القرار وستحدد هذه الرسوم من خلاله، وشكرًا.
الرئيـــــــــــــــس:
شكرًا، هل هناك ملاحظات أخرى؟
(لا توجد ملاحظات)
الرئيـــــــــــــــس:
هل يوافق المجلس على هذه المادة بتعديل اللجنة؟
(أغلبية موافقة)
الرئيـــــــــــــــس:
إذن تُقر هذه المادة بتعديل اللجنة. وننتقل إلى المادة التالية، تفضل الأخ مقرر اللجنة.
العضو فؤاد أحمد الحاجي:
المادة (21 بعد إعادة الترقيم): توصي اللجنة بالموافقة على هذه المادة بالتعديل الوارد في التقرير.
الرئيـــــــــــــــس:
هل هناك ملاحظات على هذه المادة؟
(لا توجد ملاحظات)
الرئيـــــــــــــــس:
هل يوافق المجلس على هذه المادة بتعديل اللجنة؟
(أغلبية موافقة)
الرئيـــــــــــــــس:
إذن تُقر هذه المادة بتعديل اللجنة. وننتقل إلى المادة التالية، تفضل الأخ مقرر اللجنة.
العضو فؤاد أحمد الحاجي:
المادة (22 بعد إعادة الترقيم): توصي اللجنة بالموافقة على هذه المادة بالتعديل الوارد في التقرير.
الرئيـــــــــــــــس:
هل هناك ملاحظات على هذه المادة؟
(لا توجد ملاحظات)
الرئيـــــــــــــــس:
هل يوافق المجلس على هذه المادة بتعديل اللجنة؟
(أغلبية موافقة)
الرئيـــــــــــــــس:
إذن تُقر هذه المادة بتعديل اللجنة. وننتقل إلى المادة التالية، تفضل الأخ مقرر اللجنة.
العضو فؤاد أحمد الحاجي:
المادة (23 بعد إعادة الترقيم): توصي اللجنة بالموافقة على هذه المادة بالتعديل الوارد في التقرير.
الرئيـــــــــــــــس:
هل هناك ملاحظات على هذه المادة؟ تفضلي الأخت رباب عبدالنبي العريض.
العضو رباب عبدالنبي العريض:
شكرًا سيدي الرئيس، لدي ملاحظة على هذه المادة في البند 3، هذه مادة عقابية حيث تقول: «يعاقب بالحبس مدة لا تقل عن سنة وبغرامة لا تجاوز عشرة آلاف دينار أو بإحدى هاتين العقوبتين كل مطور:...3-امتنع عن تسليم الوحدة المبيعة ونسخة الرسوم في الميعاد المتفق عليه»، أي أن مجرد عدم التسليم في الميعاد سيؤدي إلى أن يكون البند عقابيًا بالنسبة إليه، وأعتقد أن في هذا إجحافًا لأنه من الممكن أن تكون هناك ظروف طارئة أو قوة قاهرة منعته من التسليم، وبالتالي أرى أن يحذف هذا البند، ونرجع إلى المسؤولية المدنية في الحالات التي يحق له فيها فسخ العقد والتعويض، ولكن بهذه الطريقة فإن المشروع جاهز ولكنه مجرد تأخر في التسليم ولا نعلم ما هي ظروفه؟ وعليه أقترح حذف هذا البند، وشكرًا.
الرئيـــــــــــــــس:
ولكن هذه سلطة تقديرية للقاضي.
العضو رباب عبدالنبي العريض:
سيدي الرئيس، ليست هناك سلطة تقديرية، فمجرد أنه يمتنع عن تسليم الوحدة في الميعاد ستترتب على ذلك عقوبة، ولن يراعي ولن يقدر القاضي الظروف التي مر بها في موضوع التسليم، ومن الممكن أن يكون المشروع...
الرئيـــــــــــــــس:
عفوًا، أنتِ قانونية ونحن نقرأ المادة أمامكم، والمادة تقول: «أو بإحدى هاتين العقوبتين»...
العضو رباب عبدالنبي العريض:
سيدي الرئيس، بغض النظر عن ذلك، فهي عقوبة بحد ذاتها، كما أنها تعتبر من الجرائم المستمرة، بمعنى أنه إذا لم يسلم الوحدة المبيعة فستستمر العقوبة عليه، وهذا معناه أن العقوبة ستستمر باستمرار الامتناع، وأعتقد أن هذا البند مجحف جدًا بحق المطورين، وشكرًا.
الرئيـــــــــــــــس:
حسنًا، المادة تقول: «أو بإحدى هاتين العقوبتين»، فقد يحكم القاضي بالغرامة بمقدار 100 دينار، فهل يحق له ذلك أم لا؟
العضو رباب عبدالنبي العريض:
سيدي الرئيس، ليست هذه الفكرة، بل الفكرة هي أن هذه الجرائم تعتبر مستمرة.
الرئيـــــــــــــــس:
تفضل الأخ عارف أحمد هجرس رئيس جمعية التطوير العقاري.
رئيس جمعية التطوير العقاري:
شكرًا سيدي الرئيس، من تجربتنا في السوق، أستطيع أن أقول إن أغلبية المشاريع تتأخر بسبب البنية التحتية وبالأخص توصيل خدمة الكهرباء، وفي الأبراج يكون التأخير في توصيل خدمة الكهرباء من 6 شهور إلى سنة، ولا نريد أن نحمل المطور عقوبة بسبب تأخير هو ليس سببًا فيه، وأعتقد أننا نحتاج إلى أن نوضح ما إذا كان التأخير بسبب المطور أو بسبب تأخر وصول بعض الخدمات ومن ضمنها الكهرباء. ثانيًا: إن المطور حتى لو جهز المبنى فإنه لا يستطيع أن يسلم الشخص الوحدة السكنية لأنه يجب أن يفحصها قبل تسليمها، وللأسف فإن المسؤولية بحسب هذا القانون يتحملها المطور وهو ليس سببًا في التأخير، أما إذا كان سببًا في التأخير فالعقوبة موجودة، فعادةً هذه العقوبات موجودة في العقد بين المشتري والبائع، ولكن هناك أمور خارجة عن إرادته، ولذلك يحتاج الأمر إلى توضيح، وشكرًا.
الرئيـــــــــــــــس:
شكرًا، تفضل الأخ سعيد محمد عبدالمطلب المستشار القانونـي بوزارة العدل والشؤون الإسلامية والأوقاف.
المستشار القانونـي بوزارة العدل والشؤون الإسلامية والأوقاف:
شكرًا سيدي الرئيس، المادة تقول: «امتنع عن تسليم»، أي افترض المشرع أن الوحدة جاهزة والشخص متعنت لا يريد أن يسلمها، وفي هذه الحالة هناك عقوبة جنائية. أما موضوع أنه تأخر بسبب قوة قاهرة أو ما شابه فهذا موضوع مدني، ولكن هنا النص واضح وصريح وهو يقول: «امتنع عن تسليم»، أي الوحدة جاهزة ولكنه لم يسلمها لأي أسباب كانت، وفي هذا الحالة يعاقب بالعقوبة الموجودة، وشكرًا.
الرئيـــــــــــــــس:
شكرًا، تفضلي الأخت دلال جاسم الزايد.
العضو دلال جاسم الزايد:
شكرًا سيدي الرئيس، قد أتفهم ما تفضلت به الأخت رباب العريض بناء على التخوف الذي أوضحه الأخ عارف هجرس، ولكني أتفق مع ما تفضل به المستشار القانونـي بوزارة العدل والشؤون الإسلامية والأوقاف، والسبب هو أن كلمة «الامتناع» تعني توافر القصد لدى الشخص، أي امتنع عن قصد عن تسليم الوحدة، أما المسائل الأخرى مثل الظروف القاهرة أو ما شابه ذلك فهي من الأسباب المانعة التي ينظر إليها، ولكن كلمة «امتنع» تعني الامتناع العمدي عن تسليم الوحدات في الميعاد المقرر، وشكرًا.
الرئيـــــــــــــــس:
شكرًا، تفضلي الأخت لولوة صالح العوضي.
العضو لولوة صالح العوضي:
شكرًا سيدي الرئيس، الكلام الذي تفضلت به الأخت رباب العريض في محله، وأختلف مع المستشار القانونـي بوزارة العدل والشؤون الإسلامية والأوقاف والأخت دلال الزايد؛ لأن المفهوم هنا ينصرف إلى القصد العام وليس القصد الخاص، وما تكلم عنه الأخ سعيد عبدالمطلب ينصرف إلى القصد الخاص، والمشروع لم يتطلب لتوقيع العقوبة قصدًا خاصًا، وبالتالي لا يكفينا أن نقول: «امتنع»، لأن ذلك مربوط بالموعد المتفق عليه. والكلام الذي طُرح عن التخوف وارد، لأن هذه الجريمة ليست من الجرائم ــ بحسب المشروع ــ التي تطلب فيها المشروع قصدًا خاصًا، ومجرد القصد العام وهو الامتناع يوقع الغرامة. والكلام الذي تفضلت به معاليك ــ سيدي الرئيس ــ وهو موضوع تقدير القاضي يختلف عن موضوع التقديم أو الجزاء؛ لأننا نتكلم عن مرحلة تالية، أي أنه في تطبيق الجزاء يكون القاضي بين خيار الغرامة وخيار الحبس، ولكننا إذا أضفنا عبارة: «امتنع عن تسليم الوحدة المبيعة دون مبرر أو سبب مشروع» فإننا هنا اشترطنا القصد الخاص، والقصد الخاص في مثل هذه الجرائم مطلوب حتى عندما يأتي أي مطور في المستقبل ويمتنع لأي سبب من الأسباب نقول له إنك معاقب إما بالغرامة وإما بالحبس، حتى لو كانت الغرامة بسيطة، فالسمعة مطلوبة للشركات، والقاضي قد يستعمل سلطته التقديرية في تقدير الغرامة، وبالتالي أرى أننا لو أضفنا القصد الخاص فلن يأتي ويقول إنني سأقيس ذلك على أنه بسبب القوة القاهرة أو الظروف الاستثنائية، فذلك في المسائل المدنية، لكن في المسائل الجنائية لابد أن يكون المشرع واضحًا وصريحًا، بحيث يبيّن هل يتطلب الأمر القصد العام أم القصد الخاص؟ الفلسفة التشريعية العقابية لابد أن تكون واضحة أمام المشرع حتى يكون القاضي أيضًا واضحًا عند تطبيق العقوبة، وشكرًا.
الرئيـــــــــــــــس:
شكرًا، تفضل الأخ مقرر اللجنة.
العضو فؤاد أحمد الحاجي:
شكرًا سيدي الرئيس، نحن في اللجنة نتفق مع رأي سعادة المستشار والأخت دلال الزايد. هنا المادة صريحة وواضحة، ولم تقل: تأخر عن التسليم، إنما قالت امتنع، والامتناع معناه أن النية موجودة بالامتناع عن التسليم، وفي هذا لابد من حفظ حقوق المشترين، فعندما يقوم بتأخير التسليم بالمنع أو الامتناع عن تسليمه لأن العقارات زادت قيمتها على المتفق عليه، ويضعه في ضغط بحيث يبيعها عليه أو يتنازل له عن المبلغ الذي قام بتسليمه إياه، أو أنه يبيعها بمبلغ أكبر؛ فذلك معناه الامتناع. هنا المادة قصدت حماية المشتري من تعسف المطور بالامتناع عن التسليم، أما التأخير فله مبرراته، والمادة تعاقب بالغرامة أو بالحبس، والقاضي ليس عليه سلطان في حكمه إلا ضميره، بمعنى أن أحدًا لم يُسلم الوحدات لأن وصول الرمل إلى البحرين تأخر كمثال، أو عدم توافر أحد أدوات البناء، وذلك يختلف عما إذا كان الامتناع مقصودًا، وشكرًا.
الرئيـــــــــــــــس:
شكرًا، هل هناك ملاحظات أخرى؟
(لا توجد ملاحظات)
الرئيـــــــــــــــس:
هل يوافق المجلس على هذه المادة بتعديل اللجنة؟
(أغلبية موافقة)
الرئيـــــــــــــــس:
إذن تُقر هذه المادة بتعديل اللجنة. وننتقل إلى المادة التالية، تفضل الأخ مقرر اللجنة.
العضو فؤاد أحمد الحاجي:
المادة (24 بعد إعادة الترقيم): توصي اللجنة بالموافقة على هذه المادة بالتعديل الوارد في التقرير.
الرئيـــــــــــــــس:
هل هناك ملاحظات على هذه المادة؟ تفضلي الأخت دلال جاسم الزايد.
العضو دلال جاسم الزايد:
شكرًا سيدي الرئيس، بخصوص المادة (24) في شأن جوازية الجهة المختصة في شطب قيد المطور، هناك عبارة تقول: «وفي حالة ارتكابه أيًّا من الجرائم المنصوص عليها في هذا القانون»، وأتمنى إضافة جزئية إليها وهي «وصدور حكم نهائي فيها» باعتبار أن العبرة ليست بمجرد الارتكاب، إنما بما يصدر من أحكام نهائية في هذا الشأن، فأرجو إضافة هذه العبارة، وشكرًا.
الرئيـــــــــــــــس:
أرجو تقديم المقترح مكتوبًا. هل القصد من كلامكِ أنكِ تريدين أن تقولي «بعد صدور حكم نهائي» في نهاية الفقرة؟
العضو دلال جاسم الزايد:
نعم.
الرئيـــــــــــــــس:
هل هناك ملاحظات أخرى؟
(لا توجد ملاحظات)
الرئيـــــــــــــــس:
مقترح الأخت دلال الزايد هو إضافة عبارة «بعد صدور حكم نهائي» في نهاية المادة، فهل يوافق المجلس على هذه المادة بتعديل اللجنة مع الأخذ بالتعديل المقترح من قبل الأخت دلال جاسم الزايد؟
(أغلبية موافقة)
الرئيـــــــــــــــس:
إذن تُقر هذه المادة بالتعديل المذكور. وننتقل إلى المادة التالية، تفضل الأخ مقرر اللجنة.
العضو فؤاد أحمد الحاجي:
المادة (25 بعد إعادة الترقيم): توصي اللجنة بالموافقة على هذه المادة بالتعديل الوارد في التقرير.
الرئيـــــــــــــــس:
هل هناك ملاحظات على هذه المادة؟ تفضلي الأخت لولوة صالح العوضي.
العضو لولوة صالح العوضي:
شكرًا سيدي الرئيس، هذه المادة تقول: «دون إخلال بمسؤولية الشخص الطبيعي...» يُعاقب بالحبس كذا وكذا، وأجازت للمحكمة أن تقضي بوقف نشاط الشخص الاعتباري المتعلق بالجريمة لمدة لا تزيد على سنة، في حين أن الجهة الإدارية بإمكانها إغلاق المشروع بأكمله، إذن هنا الجهة المختصة مُنحت حقًا أكبر من جهة القضاء، وشكرًا.
الرئيـــــــــــــــس:
شكرًا، هل هناك ملاحظات أخرى؟
(لا توجد ملاحظات)
الرئيـــــــــــــــس:
هل يوافق المجلس على هذه المادة بتعديل اللجنة؟
(أغلبية موافقة)
الرئيـــــــــــــــس:
إذن تُقر هذه المادة بتعديل اللجنة. وننتقل إلى المادة التالية، تفضل الأخ مقرر اللجنة.
العضو فؤاد أحمد الحاجي:
المادة المستحدثة (26 بعد إعادة الترقيم): توصي اللجنة بالموافقة على استحداث هذه المادة.
الرئيـــــــــــــــس:
هل هناك ملاحظات على هذه المادة؟
(لا توجد ملاحظات)
الرئيـــــــــــــــس:
هل يوافق المجلس على استحداث هذه المادة؟
(أغلبية موافقة)
الرئيـــــــــــــــس:
إذن تُقر هذه المادة. وننتقل إلى المادة التالية، تفضل الأخ مقرر اللجنة.
العضو فؤاد أحمد الحاجي:
المادة المستحدثة (27 بعد إعادة الترقيم): توصي اللجنة بالموافقة على استحداث هذه المادة.
الرئيـــــــــــــــس:
هل هناك ملاحظات على هذه المادة؟ تفضلي الأخت لولوة صالح العوضي.
العضو لولوة صالح العوضي:
شكرًا سيدي الرئيس، نحن اليوم نتكلم عن اختصاص إنشاء لجنة لنظر المنازعات المتعلقة بالتطوير العقاري، نقل إليها اختصاص المحاكم بحسب ما ورد في المواد المشار إليها في المشروع رقم (7) البند (7)، والمادة (8) والمادة (8 مكررًا) من قانون المرافعات المدنية والتجارية. منذ يوم كان لدينا لجنة المنازعات الإيجارية. سؤالي هو: ماذا تبقى للمحاكم (للقاضي الطبيعي)؟ هذه ملاحظة نحن نعلم أنها لن تُغير من مجرى الأمور، ولكن ماذا سيتبقى للقضاء البحريني؟
الرئيـــــــــــــــس:
المادة (28) تقول: يجوز الطعن بالاستئناف أمام المحكمة الكبرى المدنية.
العضو لولوة صالح العوضي:
أنا أقصد الاختصاص يا سيدي الرئيس، أنا أعلم أنه يجوز الطعن عليها، ولكنني أتكلم عن اختصاص اللجان، فما قلته لن يُغير مجرى الأمور، ولكن من حقي بصفتي عضوًا في مجلس الشورى أن أبدي رأيي. وسؤالي هو: إذا كان كل مشروع ــ كما قالت الأخت جميلة سلمان في الجلسة السابقة عند مناقشة قانون الإيجارات ــ قانون أنشئت له لجنة خاصة للمنازعات، وأُلحقت بوزارة العدل، فماذا تبقى للقضاء البحريني؟ لدينا غرفة البحرين لتسوية المنازعات، ولدينا لجنة منازعات الإيجارات، ولدينا لجنة التطوير العقاري، فحينما نسير في هذا الاتجاه، فهل هذا توجه نحو تفتيت القضاء؟ هذا هو سؤالي، وشكرًا.
الرئيـــــــــــــــس:
الأخت لولوة، قرأنا لكم في قانون الإيجار رأي المجلس الأعلى للقضاء، وقد قال إن هذا لا يخل بسلطة القضاء، ووافقتم أنتم على اللجنة كما هي موجودة، فهل نسأل الآن المجلس الأعلى للقضاء من جديد؟! انتهى الأمر، ومعنى ذلك أن اللجنة التي أصبحت في ذلك القانون هي اللجنة ذاتها في هذا القانون، وقال بالضبط: إننا نتفهم نية الإسراع في البت في قضايا النزاع التي تنشأ بين الأطراف. هل هناك ملاحظات أخرى؟
(لا توجد ملاحظات)
الرئيـــــــــــــــس:
هل يوافق المجلس على استحداث هذه المادة؟
(أغلبية موافقة)
الرئيـــــــــــــــس:
إذن تُقر هذه المادة. وننتقل إلى المادة التالية، تفضل الأخ مقرر اللجنة.
العضو فؤاد أحمد الحاجي:
المادة المستحدثة (28 بعد إعادة الترقيم): توصي اللجنة بالموافقة على استحداث هذه المادة.
الرئيـــــــــــــــس:
هل هناك ملاحظات على هذه المادة؟
(لا توجد ملاحظات)
الرئيـــــــــــــــس:
هل يوافق المجلس على استحداث هذه المادة؟
(أغلبية موافقة)
الرئيـــــــــــــــس:
إذن تُقر هذه المادة. وننتقل إلى المادة التالية، تفضل الأخ مقرر اللجنة.
العضو فؤاد أحمد الحاجي:
المادة المستحدثة (29 بعد إعادة الترقيم): توصي اللجنة بالموافقة على استحداث هذه المادة.
الرئيـــــــــــــــس:
هل هناك ملاحظات على هذه المادة؟ تفضلي الأخت رباب عبدالنبي العريض.
العضو رباب عبدالنبي العريض:
شكرًا سيدي الرئيس، بالنيابة عن الأخت لولوة صالح العوضي، أعتقد أنها تتفق معي في هذا الموضوع، وهو بخصوص أن يكون إصدار القرارات بالنسبة إلى تحديد الإجراءات وعرض النزاع على اللجنة بقرار من وزير العدل، أعتقد أن هذه المادة فيها شبهة عدم الدستورية لأن هذه الإجراءات قضائية ولا يجوز التفويض التشريعي فيها، ومن المفترض أن تصدر بقانون، والمحكمة الدستورية حكمها في غرفة تسوية المنازعات واضح في هذا الموضوع، وشكرًا.
الرئيـــــــــــــــس:
شكرًا، هل هناك ملاحظات أخرى؟
(لا توجد ملاحظات)
الرئيـــــــــــــــس:
هل يوافق المجلس على استحداث هذه المادة؟
(أغلبية موافقة)
الرئيـــــــــــــــس:
إذن تُقر هذه المادة. وننتقل إلى المادة التالية، تفضل الأخ مقرر اللجنة.
العضو فؤاد أحمد الحاجي:
المادة (30 بعد إعادة الترقيم): توصي اللجنة بالموافقة على هذه المادة بالتعديل الوارد في التقرير.
الرئيـــــــــــــــس:
هل هناك ملاحظات على هذه المادة؟
(لا توجد ملاحظات)
الرئيـــــــــــــــس:
هل يوافق المجلس على هذه المادة بتعديل اللجنة؟
(أغلبية موافقة)
الرئيـــــــــــــــس:
إذن تُقر هذه المادة بتعديل اللجنة. وننتقل إلى المادة التالية، تفضل الأخ مقرر اللجنة.
العضو فؤاد أحمد الحاجي:
المادة (31 بعد إعادة الترقيم): توصي اللجنة بالموافقة على هذه المادة بالتعديل الوارد في التقرير.
الرئيـــــــــــــــس:
هل هناك ملاحظات على هذه المادة؟
(لا توجد ملاحظات)
الرئيـــــــــــــــس:
هل يوافق المجلس على هذه المادة بتعديل اللجنة؟
(أغلبية موافقة)
الرئيـــــــــــــــس:
إذن تُقر هذه المادة بتعديل اللجنة. وننتقل إلى المادة التالية، تفضل الأخ مقرر اللجنة.
العضو فؤاد أحمد الحاجي:
المادة (32 بعد إعادة الترقيم): توصي اللجنة بالموافقة على هذه المادة بالتعديل الوارد في التقرير.
الرئيـــــــــــــــس:
هل هناك ملاحظات على هذه المادة؟
(لا توجد ملاحظات)
الرئيـــــــــــــــس:
هل يوافق المجلس على هذه المادة بتعديل اللجنة؟
(أغلبية موافقة)
الرئيـــــــــــــــس:
إذن تُقر هذه المادة بتعديل اللجنة. وننتقل إلى المادة التالية، تفضل الأخ مقرر اللجنة.
العضو فؤاد أحمد الحاجي:
المادة (3): توصي اللجنة بحذف هذه المادة.
الرئيـــــــــــــــس:
هل هناك ملاحظات على هذه المادة؟
(لا توجد ملاحظات)
الرئيـــــــــــــــس:
هل يوافق المجلس على حذف هذه المادة؟
(أغلبية موافقة)
الرئيـــــــــــــــس:
إذن تُحذف هذه المادة. وننتقل إلى المادة التالية، تفضل الأخ مقرر اللجنة.
العضو فؤاد أحمد الحاجي:
المادة (4): توصي اللجنة بحذف هذه المادة.
الرئيـــــــــــــــس:
هل هناك ملاحظات على هذه المادة؟
(لا توجد ملاحظات)
الرئيـــــــــــــــس:
هل يوافق المجلس على حذف هذه المادة؟
(أغلبية موافقة)
الرئيـــــــــــــــس:
إذن تُحذف هذه المادة. وننتقل إلى المادة التالية، تفضل الأخ مقرر اللجنة.
العضو فؤاد أحمد الحاجي:
المادة (10): توصي اللجنة بحذف هذه المادة.
الرئيـــــــــــــــس:
هل هناك ملاحظات على هذه المادة؟
(لا توجد ملاحظات)
الرئيـــــــــــــــس:
هل يوافق المجلس على حذف هذه المادة؟
(أغلبية موافقة)